こんばんは!!

昨日は子供たちの運動会でした。

我が子が通う小学校は市内最大のマンモス校。

前日は、仕事終わりに観覧席の場所取り、お弁当食材の買い出し、弁当の下ごしらえ、撮影機器の準備とメンテナンス、動作確認。

当日は、早朝のお弁当作成から始まり、弁当を食べる体育館の場所取り。

運動会中は、撮影エリア確保の上、ビデオ・写真撮影とパパ友・ママ友との交流、末娘の面倒を見る。

そして、撤収作業と大忙しでした。

もちろん愛する妻は、監督として采配を握るという重要な任務を遂行しておりました・・・

運動会はしんどいです・・・汗

複数の不動産価格

不動産の価格ってどうして定価って無いのでしょうか?

初歩的なことで恐縮ですが、この辺の私見を今日は記していきたいと思います。

実需価格

言わずと知れた価格ですね。

居住用財産として、実際の家を建てる為の土地購入や、居住用の中古住宅の価格です。

一般的に、過去の取引事例や、需給関係から形成される価格となります。(私の地域では路線価は当てになりません・・・)

収益価格

これもおなじみの価格ですね。

賃貸に出している物件の価格です。

一般的に利回りで求められる価格となります。

何故価格差が出るのか?

まずは、戸建てにて考察します。

実需での土地値500万円の物件に築40年の木造家屋が建っていると仮定した事例とします。

まず、家屋は耐用年数オーバーですから、当然に価値0と査定されます。

故に、解体前提の査定となるわけです。

土地値500万円-解体費が現況での査定価格となり、更地渡しなら500万円の売値で解体費は売主負担、現況渡しで解体費150万円なら350万円の売値となります。

さて、この物件を60,000円/月で賃貸していた場合はどうなるのでしょうか?

年間72万円の家賃が想定されますね。

利回り20%なら360万円です。

利回り15%なら480万円です。

利回り10%なら720万円です。

本来価値の無い建物があら不思議・・・

貸せる現実で一気に価格が上昇する可能性がありますよね・・・

購入希望者が利回り15%でも10%でも価値を見いだせるならそれは相場となりえます。

しかし、実需価格は現況350万円・・・

金融機関はこの物件の担保価値はいくらで査定するのでしょうか?

まとめ

この物件を実需価格350万円で買えたなら、私なら賃料60,000円にて入居者を付けて試しに利回り10%の720万円にて売り出してみます。

入居付けにADを半年分付けてでも、フリーレント半年付けてでも・・・

修繕に200万円払っても・・・

たとえ短期譲渡所得でも・・・

これが、現実だと思います。(私個人はこんな事したいと思いませんが・・・本業では・・・)

戸建て投資が流行って来ましたが、皆さんはどの値段で購入するのでしょうか?

利回りだけで物を見たらきっと辛い現実が待っているのかも知れません。

あなたの購入検討物件の本当の価値はいくらなのでしょうか?

最後に、不動産に定価を求めてはいけません!!価格を決めるのは他の誰でも無い、購入者なのですから!!

本日も私見に満ちた駄文にお付き合い頂き誠にありがとうございます。