こんばんわ、サラリーマン大家のTAKAです。

本日も少し不動産から離れますが、先週に、大手証券会社が検討されている上場企業の再編に係る上場基準の情報を顧客に漏洩していた、このケースはいわゆるインサイダー情報には当たらないもののきわめて不適切なケースということで、そして金融庁より業務改善命令が出る見込みというニュースがありました。

本日はこの件について、コラムに書いていきたいと思います。書きたいことをかく自己満足のコラムという点はご了承ください。

1.インサイダー取引とは

インサイダー取引とは、上場会社の関係者等が、その職務や地位により知り得た、投資者の投資判断に重大な影響を与える未公表の会社情報を利用して、自社株等を売買することで、自己の利益を図ろうとするものです。そうした情報を知らされていない一般の投資者は、不利な立場で取引を行うこととなり、証券市場の信頼性が損なわれかねないため、金融商品取引法で禁止されており、違反者には証券取引等監視委員会による刑事告発や課徴金納付命令の勧告が行われます。(日本取引所グループウェブサイトより)

今回の情報については、検討中の内容かつ個社の情報ではないことから必ずしもインサイダー情報とまではいえないものの、極めて不適切ということで、業務改善命令で対応しようという話のようです。

2.上場株式市場

東証などの上場株式市場については、プロの投資家だけでなく、一般の個人投資家も参加する市場であり、情報力などに物をいわせて、非公開の企業の内部情報をもとにプロの投資家が有利な取引をすることで、不利な立場にある一般の個人投資家が市場にそっぽを向いてしまうという懸念から、インサイダー取引を禁止するとともに、上場する企業に対しては厳格な内部統制のルールや情報管理のルールを課しています。

そして、そのルールが守られるように徹底的な(かどうかは意見が分かれますが少なくともそれなりの)仕組みが構築されています。

端的にいうと、一部の人しか知りえない情報を使って「ズルい」取引をすると良くないよねという、みんながそっぽをむいちゃうよということです。

今回の大手証券会社のケースも、大手証券会社の立場を使って「ズルい」ことをしているというための処分といえます。

3.不動産市場

不動産取引についても一定のルールはあります。例えば、取引の対象となっている不動産について、嘘を言ってはいけない、不動産の価値に影響を与える一定の事項(例えば、事故物件などの瑕疵の申告)など。

しかしながら、そのルールを守られる仕組みがあるかといえば、極めて脆弱という印象です。個々の取引の妥当性は基本的には検証されることはまずありません(税務調査などを除けば)。

きわめて個人的な見解ですが、一つ大きな問題だと感じるのは、やはり物件を仲介する不動産業者です。

不動産を売却する場合には、通常は仲介する不動産会社に買主を見つけるよう依頼します。いわゆる媒介。この場合、私の感覚では、不動産会社はもっぱら売主の立場にたって業務に従事すべきと考えます。

しかしながら、必ずしもそのようなかたちになっていないのが現実ではないかと。その背景には、やはりいわゆる両手取引とよばれる売主と買主の双方から手数料を収受できることになっている制度面の問題があるのではないかと感じています(いわゆる利益相反の懸念というやつです)。

これ以上深入りはしませんが。

ただし、すべての業者がもっぱら売主の立場にたって業務に従事していないわけではなく、やはり一部の非難すべき業者や担当者がいるということなのかと思います。

あまりにもひどいとソッポを向かれてしまうのが悪いものは淘汰されていくのが市場の原理ですが、不動産の場合には、売主が反復継続的に取引をしないのでその原理も働かないのかなというふうに感じています。

4.おわりに

今回のコラムは先週の婿養子さんのコラムや他のコラムニストのコラム、そしてコメントでの読者の方の意見や議論を見るなかで、書きたいと思うに至ったコラムです。

大半の売主は、不動産の売却を行う場合や購入を行う場合には、不動産会社を介せざるをえません。なぜなら多くの方は不動産の「素人」なので。

とはいえ、取引において何かあった場合に不利益を負うのは「素人」たる売主や買主です。

「素人」にプロと同等の知識を求めることは現実的に不可能です。「素人」たる売主・買主が責任を負うとすれば、業者選びではないでしょうか。

多少ネットなりで検索すれば、ソッポを向かれているような業者をある程度把握できるのでそのくらいは最低限必要かと。ただし、残念ながら100%ではないので、結局、自分の見る目が頼りです。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

(ご質問等あればお気軽にコメントください)。