こんにちは!
外資系コンサルタント出身の「勢い大家さん」です。

前回は、コラムの更新を大人の事情でストップした後の4年間で起こった6つの不動産運用事件についてお話しました。

今回は、その中でも管理会社の変更について、私のケースにおけるきっかけと管理会社変更を検討しても良い条件について触れたいと思います。

私が管理会社を変更した理由

私は、物件を購入してちょうど1年が経ったタイミングで管理会社の変更を意思決定しました。意思決定するまでにいろいろと紆余曲折はありましたが、この管理会社変更は正解だったと思っています。そうでなければ、今の運用には至っていなかったでしょう。

その当時、管理会社を変更する意思決定を行った理由は次の5つです。

提案力の弱さ
リフォームや消防設備点検などの提案は特になく、自らが課題を発見して対応することが多かった。

客付けを考慮したプランの弱さ
入居者さんにメリットを見出せして客付けを行えるプランを、オーナー自ら考えて管理会社に提案しても管理が複雑になるとの理由で、管理会社内で導入を検討するなどの対応がなされなかった

物件に付随する管理不行き届き
貸し出している駐車場のどの区画を誰に貸しているのかが把握できていなかったり、各戸の水道使用量を検針していないためにどれだけ使っているかがわからなかったりなどして、管理のずさんさが目についた

客付けに対する対応の悪さ
地方のため、同じ地域内の他業者に空室情報を提供して他業者からの仲介も含めて入居を促進する形だが、空室情報を他業者に提供ができておらず、他業者からの問い合わせがほとんどなかった。また、最終的にはオーナーの取り組みが悪いと逆ギレされた

管理会社内での連携の悪さ
募集家賃・条件を事前に変更依頼していたにも関わらず、他店で変更前の条件で契約を締結したりして、依頼内容等が内部で連携されていなかった。また、そのための機会損失も発生した。

管理会社変更を決意するきっかけ

これまでにも次のようなことが起こっており、「この管理会社大丈夫か?」という思いはしておりました。すでに予兆はあったのです。

オーナーチェンジの際に、事前に「管理移管手数料」は取らないと取り決めがあったが、管理移管手数料を請求
この管理移管手数料が高額で、家賃の25%を請求してきました。実際には購入した不動産会社からクレームを入れてもらい払わずに済んだのですが・・・

他の物件で発生した費用を請求し、収支から控除してくることが頻発
3ヶ月に1回は発生していたように感じます。ひどいときは収支の半分近くを誤って控除してくることもありました・・・

修繕等に要する費用が業者の言い値のため高額で、さらにマージンを乗せて請求
実際に見積もりや調査を行って、左記事実が判明。ひどいものでは私が取った見積もりの2倍の額になっていることもありました・・・

そんな折、自ら他の不動産会社に物件の営業に回るという対応を行ったところ、上記の状況はおかしいとアドバイスしてくれる不動産会社さんが現れ、お話を伺うこととなりました。

お話を伺って、この管理会社にはこれ以上任せられないと判断、管理会社変更を決意したのでした。

ちなみに、上のアドバイスしてくれた不動産会社さんが今の管理会社さんです。

管理会社に求めるのは「信頼」

私の場合、「?」がつき、今の管理会社さんからのアドバイスを受けて、うるさい要求を前の管理会社に行いました。前の管理会社からの回答は前向きなものではなく、こちらの要求は1ミリたりとも満たされるものではありませんでした。

こちらの一方的な要求もあったかもしれません。そのような一方的なことも要求しているかもしれないと一つずつ冷静に見返して、上の管理会社変更の5つの理由を導き出しました。その上で、もうこの管理会社は信頼できないと判断し、最終的な意思決定を行っております。

遠方で不動産運営を行う場合、管理会社に頼らなければならなくなります。その際、管理会社への「信頼」の度合いは重要です。
信頼できなくなったら管理会社の変更を検討してもいいのではないでしょうか?

「?」がつき始めたら、管理会社にとっては「うるさい大家」になってしまいますが、しっかり改善の要求をすべきです。その要求に対してどのような対応をされるかをしっかり見極めた方が良いかと思います。

次回は、管理会社変更で気をつける点についてお話ししたいと思います。