こんばんは、将棋大家です。

 

 最近、コラムのネタがつまらないというコメントを所々で目にして少し悲しいような、悔しいような思いでいます。

 

 今日は、置きに行くようなコラムではなく、書きたいことを書こうと思います。

 

 不動産を買うのに何が必要かをパーセンテージで表したら面白いのかなと運転中に思いついたので書こうと思います。以前、頭でっかちと筋肉バカのどちらが将棋が強いかでも触れた内容と一部重複しますことをご容赦ください。

 

 というわけで本題です。

 何が大切か?

① 物件の目利き力 50%

② 融資づけの力  30%

③ 物件の運営力  20%

 

こんな感じで如何でしょうか?

個人的には、物件の目利きができて、融資がしっかり好条件でつけられれば100点満点中80点は獲得できるので失敗はしない確率が高いのではないかと考えています。これだけみると、物件の運営力はあまり関係ないような気がしてきます。

 いい物件を安く低金利で借りれば、運営力なんかなくてもなんとかなるでしょう。こんなこと書くと、炎上しそうな気配がプンプンしますが・・・。

 

① 物件の目利き力 50%

 一概に、物件の目利き力といっても様々なものが内包されています。

将棋大家的には、1)どんな物件が自分に向いているのかを知ること(都会vs地方、区分vs戸建vs集合住宅、築古vs新築、住居近郊vs遠隔地)

2)土地の価値として価格と見合うか(将来性は?)

3)収益性は、実際にどの程度期待できるか(収益の期待値は?)

4)問題物件をどうするか(旗竿地、道路付、再建築不可、容積率オーバー、土地権利関係)

 

 やはり、どんな物件を買うのは非常に重要です。

人によっては、地方に物件を買うこと自体、壮大な罰ゲームをやっているだけではと考えている人も少なからずいるでしょう。自分は、地方でも場所によっては将来的にある程度需要が持ちこたえるのではないかと考えています。(楽観的すぎ?)

 

 個人的には、住居近郊、地方県庁所在地、築12-15年前後の軽量鉄骨で土地値に近いもの、利回り10%以上、金額3000−5000万円で探しています。

 

② 融資づけの力 30%

 これもかなり重要な要素を占めるのではないかと思います。様々なご批判もあるでしょうが、理詰めでしっかり事業計画を練り、その問題点をしっかり把握できていれば、金利は結構強気でもいけるのではないでしょうか?

 最低限、銀行の担当者よりは物件の内容、特に不動産に関しては詳しくないといけないと思います。理想的には、想定されるリスクや返済などの金融知識に関しても銀行マンを上回るのが、好条件を引き出すのには必要だと個人的には考えています。

 もちろん、何年も黒字決算を積み重ね実績が評価され、自己資本比率が上昇してくれば自然と金利が下がり、有利にはなるでしょう。

 

③ 物件の運営力 20%

こればかりは、コラムとかを読んで一通り勉強したつもりになっても、実際やってみないと身につきません。習うより慣れよってやつですね。

 

決して運営力を軽視しているわけではありませんが、残りの二つでだいたい勝負は決まっているのかなと思っています。もちろん、この項目でも差はつきますが、逆転するほどではないと思います。ダメな物件をダメな買い方をして、いくら運営を頑張ったところで、成功には至らないと思います。

 

まとめ

一つポイントとしては、始めからこの3つのポイントをしっかり抑えられる人はいないのではないかということです。物件の目利きができれば、もう半分上がったようなものですが、これこそ一朝一夕で身につくものではないでしょう。

 いろんな失敗を積み、損をして、時に美味しい思いをしながら、相続案件はタイミングが合えばやはり美味しいなとか、土地は出口で使い道があるかどうかが大事とか色々と一つ一つ身について行くものと思います。

 

 頭でっかちで知識をつけるのも大事ですが、ある程度勉強して勝てる公算があると思えば小さく始めるなどの工夫は必要ですが、まず試しにやってみるのが寛容です。少しぐらいの失敗は授業料だと考えるといいと思います。

 

 最後までお読みいただきありがとうございました。

 

 今日も好き勝手に書いてしまいましたが、みなさんは何を重視していますでしょうか?