楽待実践コラムをご覧の皆様、元ポスドク理系大家です。

前回のつづき

前回は GW 初日にはじめて信用金庫を訪問したときのことを紹介しました。とりあえずで、ビジネスローン(500万円, 10年)の融資申し込みをしたのですが、その審査結果が出ました。結果は、

融資上限は 300 万円までで金利は 9% でした💦

金利が高過ぎますね。まあ、今の実力ではこんなものでしょう。一応、詳しく説明を聞くと、ビジネスローンの場合、金利は 3 段階しかなく、9% はその真ん中とのことです。一番低い金利との落差が激しいです。

これは、提携している保証会社の決まりとのことで、信金側にはどうすることもできないそうです。

信金と取引実績を作るために直ぐ返す前提で借りるか思案中です。

提案された区分マンションの共通点

第 2 回のコラムで紹介した業者からいくつかの物件をご提案いただきました。物件に関係なく共通点として、

1. 自己資金を 1 ~ 2 割入れる

2. 実質利回りで 5% 以上

3. 新耐震

4. 10 年後に売却する

自己資金を 1 ~ 2 割入れることで、毎年ちゃんと手残り(インカムゲイン)があるようにして、残債がある程度減る 10 年後に売却してキャピタルゲインを得るという想定でした。

そのため、安定に運営できて、売却しやすいということで、横浜、川崎、23 区の物件のみを対象としています。業者の想定通りになるかは別にして、この提案に違和感はありませんでした。

その後、いくつか物件の現地確認をしたのですが、どれを買えば良いのか決心はつきませんでした。紹介されたの物件は全てオーナーチェンジのため、中を見られないのも不安でしたし、どうしても利回りが気になってしまいもっと高いものは無いかと考えてしまいます(笑)

そこで、現況が空室や旧耐震でも良いので、利回り重視で他の条件の物件も紹介してくれるようにお願いしました。業者からは、1 日で多くの物件を案内できるフィールドワークセミナーへの参加を勧められました。

フィールドワークセミナーとは、数人のコンサルタントと一緒に現地を訪問して
物件を見て回るセミナーです。

フィールドワークセミナーで紹介された物件

販売図面から販売価格の小さい順に簡単に抜粋します。全部で 5 件でした。

 

[物件 No.1]
所在:横浜市鶴見区
交通:鶴見駅 徒歩 7 分
販売価格:480万円
専有面積:約 29 m2 (バルコニー 2.7 m2)
間取り:1DK
築年:1971 年(旧耐震)
管理費:約 4500 円
修繕積立金:約 6600 円
総戸数:約 280 戸
現況:空室(要再生)
想定賃料:6 万円/月
表面利回り:15%

 

[物件 No.2]
所在:横浜市中区
交通:関内駅 徒歩 5 分
販売価格:660万円
専有面積:約 20 m2
間取り:1K
築年:1983 年
管理費:約 7000 円
修繕積立金:約 3500 円
総戸数:約 70 戸
現況:空室
想定賃料:5.5 万円/月
表面利回り:10%

 

[物件 No.3]
所在:横浜市鶴見区
交通:花月園前駅 徒歩 1 分
販売価格:720万円
専有面積:約 34 m2
間取り:1DK
築年:1973 年(旧耐震)
管理費:6000円
修繕積立金:約 9000 円
総戸数:約 50 戸
現況:賃貸中
賃料:6 万円/月
表面利回り:10%

 

[物件 No.4]
所在:横浜市戸塚区
交通:戸塚駅 徒歩 7 分
販売価格:700万円(指値済み)
専有面積:約 18 m2(バルコニー 1.7 m2)
間取り:1K
築年:1989 年
管理費:約 4500 円
修繕積立金:約 1200 円
総戸数:95 戸
現況:賃貸中
賃料:4.8万円/月
表面利回り:約 8.2%

 

[物件 No.5]
所在:横浜市西区
交通:横浜駅 徒歩 10 分(平沼橋駅 徒歩 5 分)
販売価格:800万円
専有面積:約 18 m2
間取り:1K
築年:1991 年
管理費:5000 円
修繕積立金:5000 円
総戸数:約 40 戸
現況:空室
想定賃料:5.5 万円/月
表面利回り:約 8.2%

 

こんな感じです。結局、この中からは購入しなかったのですが、自分の中で購入すべき基準を決めるのに役立ちました。具体的な基準については別のコラムで書きたいと思います。

ちなみに、物件 No.1 は特に気になりました。案内時に再生費用が約250万円必要と聞いていたのですが、もっと安く綺麗にできると思えたからです。しかし、パンクしたヤン車が放置されていたりと物件の雰囲気が悪いのと、所在階が 1 階で防犯に不安があったので止めました。この物件は、その後も確認していたのですが、買取業者が再生して再販していました。確か表面利回り10% くらいだったと思います。

次回は、先月に問い合わせた築古アパートの件で訪問した不動産会社のことを書きたいと思います。