こんにちは!
外資系コンサルタント出身の「勢い大家さん」です。

前回は、私が管理会社を変更した理由と、管理会社に求めるのは「信頼」であることをお話しました。
今回は、管理会社を変更する際に気をつけることについてお話したいと思います。

私が管理会社変更で期待したこと

私が管理会社を変更するにあたって、管理会社に期待したことは次の4つです。

・物件の状況をきちんと把握し、適切な対応を実施していただく
・物件状況を理解いただいた上で、オーナーに対して適切なアドバイスを行っていただく(中にはオーナーにとって厳しい内容も含めて
・客付けを促進するために効果がありそうなプランをご検討いただき、オーナーに提案いただき、OKとなったら実施いただく
・物件の価値アップのためのリフォームなどの施策をご提案いただき、施工・管理いただく

この中身を見ていただくとわかると思いますが、次の2点を基本としてお付き合いしたいという意思があります。

・オーナーと管理会社は対等の立場で共同運命体として物件運営を行う
・不動産管理業としてプロの視点を活かした運営を行っていただく

管理会社変更での事務対応

次に、管理会社変更の際に、変更前後の管理会社が行う事務的な対応を整理します。

<変更後の管理会社だけが行うこと>
・オーナーとの管理契約締結
・入居者への管理会社変更の連絡と同意書の取得

<変更前の管理会社だけが行うこと>
・オーナーからの管理契約解約に関する対応

<変更前・変更後の管理会社が共同で行うこと>
・管理に関する情報等の引継ぎ(例:契約書、部屋の鍵、敷金等の受渡し)
・管理変更前後での対応(例:変更前の管理会社に振り込まれた家賃の引渡し)

内容を見ていただくとわかりますが、人の対応はある程度かかりますが、対応としてはあまり難しいものではないと思われます。もちろん、これ以外の対応もあるかもしれませんので、詳細は管理会社に確認されることをオススメします。

管理会社変更のメリットとデメリット

管理会社変更で一番大きく変わることは「対応する人が変わること」です。
このことから、これまでできなかったことができるなどの期待を持ってしまう傾向がありますが、デメリットも踏まえた上での対応判断が必要になります。

では、メリットを列挙しましょう。

<管理会社変更のメリット>
管理の仕方がリセットできる
前の管理会社の管理状況や方法に問題がある場合、それらの管理方法や対応を管理会社と担当者を変えることであるべき形に変えることができ、リセット効果がある。

物件への課題の取り組みを促進できる
管理方法等に問題があり、変更前の管理会社では対応できなかった課題は、変更前後で内容を共有することで変更後の管理会社といっしょになって解決を模索することとなり、課題解決に向けた土壌ができる可能性が高い。

オーナーの期待にあった管理が実現できる可能性がある
管理会社を変更する前に、変更後の管理会社には状況を説明していると思われるので、オーナーの期待値にある対応等が検討され、実現に向けた対応を行っていただける可能性が高い。

次に、デメリットは以下の通りです。

<管理会社変更のデメリット>
管理会社変更のためのコストがかかる
管理会社にもよるが、移管手数料の名目で変更後の管理会社に手数料を支払う必要がある。(移管手数料は数万円〜全家賃の25%という高すぎるものまで存在)

変更前の管理会社独自のサービスが外れる
管理会社によっては家賃保証等を自社独自の仕組みで行っているケースがあり、その場合は管理会社独自の家賃保証やサービスが受けられなくなる。

入居者に手間をかける
管理会社変更に伴って、振込先や管理会社への連絡先等が変更となり、管理会社変更前後で対応切り替えが必要となり、手間をかけてしまう。

個々のケースでどのようなメリット・デメリットがあるかを確認した上で、最終的な判断をしましょう。もしわからないという場合は、管理会社を変更したことがあるオーナーさんなどにご相談されることをオススメします。

管理会社を変更するときに気をつける2つのこと

管理会社を一度変えると、当面の間変更することは不可能になります。このことから、長期での物件運用の視点で見たとき、管理会社変更の際に気をつけるべき点は次の2点です。

管理移管手数料は妥当か?
どんなに高くてもせいぜい10万円くらいまでです。私の事例のように家賃の25%を請求されるケースは明らかにおかしいと思ってください。

家賃保証が継続されるかどうか?
家賃保証の中には管理会社独自の仕組みでやっているケースが存在します。管理会社変更の際に全て解約になるという条文等があるかもしれませんので、要確認です。状況によっては、保証が切れるタイミングで、オーナー持ち出しで家賃保証をつけるということもあり得ます。

私の場合は、管理移管手数料は10万円まで行きませんでしたので、非常に良心的な管理会社さんだと思います。ただ、前の管理会社からは特にデメリットなどの事前説明がなく、結果、前の管理会社の独自保証が外れてしまったということが起こりましたので気をつけましょう。