こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今月で今年の半分が終わります。多くの読者は今年の活動はなかなか思うように行ってないのではないでしょうか?

 

だが、それがいい!

 

もともと、

不動産投資は地主や資産家の為にあるような存在だった。それが、最近の異常な不動産投資ブームでおかしくなっただけ。

 

そんなに甘い世界だったら、

不動産屋はみんな億万長者です!!!

 

それでも、

やるかやらないかだけ!!

 

やる人は、大変だと思います。。。でも、今の情勢でもGO出来るような案件は将来を実を結ぶものが多いでしょう。

ところで、

成功しそうだなと感じるサラリーマン大家さんには共通して感じるもの。

それは、

変人力!笑

普通じゃないバイタリティをもった人が多いです。これくらいの逆境で音を上げるくらいなら、今のうちに撤退しましょう!

撤退しないなら!

一緒に、変人力を高めましょう!

 

それでは、今日は、戸建9号シリーズの最終日です。

シリーズ構成は、

1日目:私は戸建9号をどう買った?

2日目:仲介担当〇〇君へ

3日目:戸建9号の出口戦略

4日目:戸建9号ビフォーアフター

番外編:nasaさんの質問に答える

5日目:戸建1号と9号比較

6日目:戸建7号と9号比較

7日目:戸建10号候補と9号の違い

です。

 

今日は、7日目、『戸建10号候補と9号の違い』です。

 

構成は、

1.田舎の都会物件戸建10号発見!

2.戸建10号候補と9号スペック比較

3.内覧中のエピソード

4.9号と10号の違い

5.買えるか買えないかは売主次第

6.買えるか買えないかは仲介次第

7.おわりに

以上で書いて参ります。

 

1.田舎の都会物件戸建10号発見!

9号の売却が決まり。早々に、10号候補を物色します。

何故なら、

売却すると現金は残りますがインカムゲインは増えません。いわば、ちょっとしたボーナスです。私のビジネスモデルは初期5年間は年間2棟購入、6年目からは2棟購入2棟売却なので、あと半年で2棟購入したいところです。。。

もともと探すのは得意な方ですが、

探さなければ買えません!

なので、毎日チェックしています。

 

そしたら、

私の予感的中で、3月に売りが少なかった影響で、4月5月はそこそこ売り物が新しく増えました。

大事なことは、

市場全体の在庫がどうこうではなく、

エリアの在庫(競合物件)の状況

売出価格に大きく影響をします。

 

仲介(売主)心理ですが、

競合がある時

競合がない時

によって、売出価格の傾向は変わります。

 

当たり前の心理ですが、

在庫がなく競合が無い時は売り易く

在庫があり競合がある時は早期売却するには競合に差別化をします( ..)φメモ

そして、

その差別化は、

・売出価格で差別化

・物件力で差別化

・募集方法(未公開)で差別化

など、我々個人投資家が宝物件を購入しやすい条件が揃う可能性を秘めています。

 

また、

一般の方は、売出してすぐだと、値引き交渉は難しいのでは?という先入観をお持ちでしょうが、競合が数件あり、もともと需要の高いエリアでない場合、

他の物件を出し抜く為等々、

業者買より少し高いくらいの指値提示

は、お互いwin-winとなる場合も秘めています。

 

そんなことから、

4月から去年よりも検索頻度が上がっています。

 

そこで、田舎の都会エリアで10号戸建を発見したのでした。

 

2.戸建10号候補と9号スペック比較

まだ、完全に消えた案件ではないので、スペックは濁します。

     【10号候補】【9号戸建】

■エ  リ  ア:田舎の都会 都会の田舎

■アクセス:バス便    駅歩13分

■築 年 数 :築25年   築45年

■土地面積:約140㎡  約160㎡ 

■建物面積:約100㎡   約90㎡

■駐 車 場 :1台分あり 軽1台分あり

■購入価格:350万円      300万円

※10号候補は買付金額、9号は購入額

■修繕費用:約100万円 約30万円

■投資金額:約500万円 約400万円

■年間家賃:約90万円  約100万円

※10号候補、9号共に想定賃料

■査定金額:約800万円   980万円

 

3.内覧中のエピソード

今回も、物件情報がアップされたその日に問い合わせをしました。

しかし、

9号の時とは異なり、火曜日に問い合わせをしましたが、その週末に2件の案内が予定されていました。

私は、水曜日に内覧をします。定休日につき、担当者不在の単独内見。

ぶっちゃけ!

人間関係の出来ていない元付仲介が担当の場合

絶対に!

現地に来てもらいたいところです。

現地で仲介との人間関係構築が出来ているかどうかで、

・指値の成就

・一番手確保

・その他条件交渉

全てにおいて結果が異なります。

この時は、

珍しく週末まで予定がぎっしりで、担当者とのスケジュールを週末までにあわせられませんでした。厳密には、本気であれば、そう出来たはずですが、ヒアリングの結果、少々指値が難しい案件かなと思っていいたので、現地立会を無理にお願いしなかった。という方が正しいです。

つまり、

これまでならこの段階では見に行かなかったかなと思いますが、エリアの特性を確かめたかったのと、別件でそのエリアに行かなければいけなかったので行ったのでした。

現地を30分くらい確認して戸締りをした帰ろうとしたら、偶然、水曜日にも拘わらず、他社付けの案内でお客さんと鉢合わせしました。

先方が私のことを不動産業者と間違えたのか(私の外見は決してツーブロックゴリラではありません)、話かけてきたので世間話をしました。

買いそうか探りを入れたら、メチャメチャ熱いお客さんだったので、正直、この時点で満額申込が入るだろうなと思いました。。。

それでも、

一応、一番手確保のため仲介とやり取りをし買付をいれたのでした。

 

案の定、

そのあとほどなくして満額の買付が入ったのでした。

 

4.9号と10号の違い

さて、9号と10号候補では、

同じように

・売出開始後すぐに問い合わせ

・1件目の案内を確保

・一番手の買付提出

・指値あり

でした。

 

でも!

 

買えた9号。

纏まらなかった10号。

 

その違いが何のか?

 

反省をする必要があります。。。

 

まずは、

対象不動産の異なる部分について考察します。

 

①エリア

10号:田舎の都会

9号:都会の田舎

⇒物件の資産価値は自己査定額で示すとおり、9号の方が高い物件でした。それでも私は10号候補には、9号よりも高い金額で買付を入れました。

想定利回りは、

9号が23~25%。10号候補は18%程度かと。

それでも、

9号は300万円で買付、自分が買える自信がありました。

10号候補は350万円で様子見。

そして

買えない自信がありました!汗

 

②築年数

10号:築25年

9号:築45年

先日のコラムで書きましたが、田舎の都会では資産価値は若干、都会の田舎物件より低くなりがちですが、

築年の浅い物件購入が可能になり易い!

と考えています。

今回は、おそらく買えませんが。。。

しかし、

諸条件が整っていれさえすれば、

上記のシナリオで購入も出来たかも知れません。

その場合、

10号では

10年以上の運用後に実需売却が出来た可能性があり

そのまま貸し続けることも可能だったかも知れない

です。

 

あとは、

同じような感じでしょうか。リフォームも太めに見てますが、50万円くらいで抑えることも出来たかも知れません。そうすれば、利回りも上がります。

 

ただ!

最大の違いがここにありました。

 

③売主の考え方

売却事由、9号10号候補ともに相続でした。

しかし、

9号が早く売却してしまいたい売主

に対して、

10号候補は時間をかけてでも高く売却したい(お金が欲しい)売主

でした。

 

だから、

9号はそのまま指値も思い通りいき購入出来ましたが、10号候補では指値が通りませんでした。。。涙

 

ただ!それだけです!

そして、経験を積み、仲介とのヒアリングを上手くこなせるようになれば、現地に赴く前にこの可能性があらかじめわかるようになる部分があり、経験値取得を目的としない現地確認であれば、手間と時間の節約につながります。

過去のコラムで、ヒアリングのコツについても書いた記憶がありますが、もし、ニーズがあれば、また書きたいと思います。

上から目線で言ってますが、ハッキリ言って、今回は、元付仲介の現地立会いを引き出さなかった時点で、半分、私の失敗事例ですが。汗

 

5.買えるか買えないかは売主次第

上の章の③で記した通り、

基本的に、

我々投資家が目指す歪みのある安い買い物が成就するには、

売主次第

であることは間違いありません。

つまり、

現地確認や買付を入れる前に

売主がどんな人物かプロファイリング出来る能力

は大切だと思っています。

そして、その能力向上は、もちろん経験からレベルUPする部分でもありますが、

根本的に

人の考えが読める力

言い換えれば、

人の気持ちが分かる

ことが重要だと思います。

 

非常に皮肉なものですが、

日頃から相手の事を思いやれる人間であることが交渉時に有利だったりするのだ

と感じることが多々あり、この場でもよく吠えたことがあったなあと、去年のコメント欄の事を思い出すのでした。苦笑

 

そして、

6.買えるか買えないかは仲介次第

私はやりませんでしたが、上記で、成す術がないかと言うとそういうわけでもないでしょう。

先日の、

売主の無知や不安な精神面につけこんだ合法的な詐欺?』シリーズで一部の読者が憂う、

仲介の存在によって

本件も、私が購入できる可能性はあったでしょう。

仲介を抱え込み他社からの満額買付をなしにしたり

仲介によっては、

両手成約を優先し私の買付で纏めるように仕向けたり

色々なことが想い浮かびます。

 

つまり、

非常に複雑な気持ちですが、

安く買うことのカギを元付仲介が握っているという事

も魑魅魍魎の不動産業界では事実だと思います。

 

特に!

激安戸建投資の仲介手数料が仲介の世界では二束三文であることを鑑みても、

交渉している相手が元付仲介であること

は、すごく大切な要素であり、

私自身、10件全ての戸建を

全て元付仲介から購入している

のでした。

 

7.おわりに

煮え切らない結論に感じた読者もいらっしゃるでしょうか?

この想いがず~~~っとあるので、6月は

『仲介論』

をテーマに自論を述べようと思っています。これは、何が正しいかではなく、私の業界への想いといった方が正しい気がします。

 

シリーズにお付き合いいただきありがとうございました!

 

読者の皆さんが一人でも1円でも安く購入出来ることを願います。

そして、一人でも1円でも高く売れることも同時に願う矛盾。

 

だからこそ面白い!(^-^)