前回の反省

前回のコラム「バキューム大津の汲み取り講座」では私は接続せずに簡易水洗で押し切ると伝えました。

よくお手伝い来ていただく方が最近物件を汲み取り物件を買われましたが、なんとバキューム吸引口の上に増築されており、室内からしかバキューム出来ないことに気づいたそうです(もともと物置で使われていた物件を買ってます)。

そのため、簡易水洗トイレでの客付けは難しいので、下水接続に動いております。

汲み取りが出来ないというのは盲点でしたので、きちんと確認しないといけないなと感じました。その費用は見込んでいないギリギリ価格で購入されてますので、彼はあべしされたかもです汗

 

また前回更新から約10日経ってしまいました。色々な方から

「コラムはよ更新せい」とありがたお声をいただき、定期的な更新を頑張らないと思いました。1週間は間が開かないようにしていきたいです。

 

今回のテーマは政府系金融機関の帝愛政策金融公庫(仮名)です。以前さらっと紹介したところ反響があり、独立したコラムにしないのはワンガリマータイさんも「もったいない」と思うと思い記事にします。

 

具体的な取引条件や金利交渉のコツなどを紹介します。

 

金融公庫とは

財務省所轄の特殊会社、日本に5つある政策金融機関の1つである。(wikiより) 。

国民生活金融公庫と中小企業金融公庫と農林漁業金融公庫の3行が合併して発足しています。

我々不動産投資家が借りるとすれば、個人事業扱いになるので、旧国民生活金融公庫(現国民生活事業)となります。

ですので、よく「国金」とも呼ばれます。

目的として、民間金融機関より融資が受けにくい小規模事業者向けに創業融資や事業融資をすることを目的としております。

 

金融公庫活用のメリットとデメリット

特に高利回りの耐用年数切れや再建築不可物件を低属性が買う場合にかなり有効です。

民間の金融機関は法定耐用年数を基準に考えますが、金融公庫は事業評価を基準に考えます。つまり、民間の金融機関で融資が受けれなくても通る場合があります。

 

またオーバーローンが出来ますので、資金が温存出来、決済前にお金が振り込まれます。それは安心感が半端ないです。また抵当権設定手数料は0円です。 

しかし、デメリットは融資年数の短さと年間10棟とかは買えないことです。

ポンポン買うと怒られます。そこは他と同じです。そのため、ほんとは全部公庫で全部借りたいですが信組などからも借りてます汗

 

具体的な私の融資条件

私は現在合計5物件で合計約1500万円借入しております。

融資は物件代金と改装諸経費等に別れてしまいます。

 

物件代金

期間;10年~15年 

金利;1.09~1.76%

 

改装諸経費等

期間;7年

金利;1.06~1.16%

 

融資条件の決まり方

融資期間;

設備資金(10年以内)、特定設備資金(20年以内)、運転資金(7年以内)

となります。物件代金は特定設備資金、改装諸経費費は運転資金となります。

そのため、融資期間は物件は最長20年、改装諸経費は7年となります。

 

金利;

金融機関のHPを見ますと色々な種類の貸付があります。

土地を含む物件代金は一般貸付となります。

一般貸付は無担保なのか、担保ありの場合は担保評価で金利が決まりますが優遇なしの基準金利です。

一方改装費用等は規定にハマれば優遇が受けれます。後述とします。

 

審査;

ある程度の自己資金(3百万以上は必要だと思います)と事業計画書が鍵となります。

特に最近はサラリーマンの不動産投資には消極的だと感じてます。

不動産投資をしたいというのは論外ですが、ただ賃貸業がしたいではなく、プラスアルファが欠かせないと感じてます。

特に物件を保有しておらず、新規で公庫に申し込む方は、自己資金とプラスアルファの事業計画が大事だと思います。

また事業系はその経験があれば、融資が通りやすいです。例えば東京の有名ラーメン店で修行した方が独立したいなどはかなり有利です。

なるべく自身の経験と合わせた事業計画がかければ望ましいです(賃貸業では難しいでしょうが)。

 

金利にこだわる男大津の金利交渉

私は不動産投資で最も大事なことは「金利」しかないと思ってます。

4.9%の担保ローンで買い進めている鉄骨渡りをしているなんて論外です。

そんな45組に不動産投資をする資格はないのです!!

 

公庫で金利を安くする方法は物件代金は担保評価になりますが。改装費は交渉の余地があります。

金利を安くするには、公庫の優遇金利規定に当てはめることが書かせません。

有名なところだと、女性・若者(35歳未満)・シニア(55歳以上)起業支援資金は優遇金利があります。

私は現在28歳ですので、使えますが使っていません!!

 

ソーシャルビジネス支援資金

で融資を受けております。

どちらも女性若者シニアと同じ特別利率A(→B→Cと安くなり、Aの優遇度は低い)です。

私は35歳になっても安い金利で借りれるようにあえてソーシャルビジネス支援資金を希望しております。

また女性・若者(35歳未満)・シニア(55歳以上)起業支援資金の中に特別利率Bで借りれる要項「技術ノウハウに新規性がみられる方」という要項があります。

 

私はしつこいので何回か新規性があると交渉してますが、厳しいねと言われてます。

猛者はぜひチャレンジしてください。

 

ソーシャルビジネス支援資金で借りるには

じゃあどうやってソーシャルビジネスで借りるのか気になると思います。

 

当然、社会性(私に1番足りないもの)が大事です。

私は空き家問題と格差社会をテーマにソーシャルビジネスをしてます。

増え続ける空き家を改装して、優良な賃貸住宅として低所得ファミリー層に供給するという社会貢献型のビジネスをしており、その点がソーシャルビジネスとして認められています。

実際は言ったもん勝ちな側面があります。

みなさんも使えそうな制度を探して交渉するのが望ましいです。

良いのがあればぜひ教えてください!!

 

まとめ

私は空き家再生を通じて社会課題を解決することを目指してます!!

一時期コラムでは築古物件を貸すのは社会悪として炎上しましたが、

私の築古戸建投資は政府系金融機関公認のソーシャルビジネスです!

ソーシャル大津として、鉄骨渡りで

戸建事業を拡大します!