近所の食べログNo.1のラーメン屋さん

 

 

今回から、画像が変わっている。理由は、単純で、引っ越したからw 
愛する散歩コースであった隅田川テラスとは、離れてしまった。
というわけで、今後の画像は、リーマンまさゆきが触れ合った画像(何でもあり)になる予定。

で、今回のラーメン画像、これは近所のラーメン屋であるが、近隣限定ながら、食べログNo.1の店なので、凸した次第。

鯛の出汁で、味付けされた塩ラーメン、とってもマイウ!
しかも、鯛茶漬けとのセットで、これはもう、ラーメンではなく、料理としての完成度の高い、一品であった。
味は、もうね、本当に美味い。行列で入れないという噂もあったが、日曜午後の中途半端な時間だったのが幸いだったのか、すんなり入ることができた。

で、こんな枕から入ったのには、理由がある。

このラーメン、美味すぎ、満腹で、味が濃い目、というわけで、続けて何度も通うかというと、まぁ、数か月に一度でよいかな、という感じ。

美味すぎるのであるw 
この感覚わかっていただけるだろうか。過ぎたるは猶及ばざるが如しw、って、ちょっと無理がある例え話に、なってしまったかな。

 

さて、本題の、過ぎたるは猶お及ばざるが如し、であるが、これは、皆さんご存じのこれまた、論語では有名なフレーズである。

ちょうどいい(中庸)をベストと考える孔子からすると、善い行いでもやり過ぎてしまうのは、足りないのと同じく、よろしくないということである。

 

これを不動産投資にあてはめて考えてみると、キャッシュと借財と資産価値のバランスと考えることもできるのではないかというのが、本コラムのネタである。

ちょうどいい(中庸)バランスは、どこにあるのか?

これは、実は、不動産投資をするうえで、リーマン投資家が見極める必要のある重要事項のような気がしている。
融資を活用した不動産投資を推進する場合、このバランス感は、現金購入の場合と比較すると、とても重要になる気もする。

1)収益物件を購入する → 債務の増加
2)収益物件を購入する → 資産の増加
3)購入した収益物件でキャッシュを得る → キャッシュの増加

この3点のバランスを、どうとらえるかが重要なポイントということである。

不動産投資の場合、1)は、物件を購入した瞬間に、明確な数値が確定するが、2)3)については、

経年変化の影響があり、数値が変動するという難しがある。

単純な、目安として、リーマンまさゆきもよく試算するのであるが、1)から2)を引いた資産毀損額を具体的にイメージして、それを3)で割って、何年で資産毀損分を回収できて、年間、どのくらいのプラスになるかという計算をすることは、とても有効である。

プロの業者は、1)>2)という買い方をするから、買ってすぐ売れば利益がでるという買い方、すなわち、購入時点から、売ってよし、貸してよしという状態で取引するという。

そのような買い方ができれば、いうことはないのであるが、当然ながら、一般的に、売り手は高く売ろうとするので、(安く売ってもよいという数少ない)売り手とダイレクトにコンタクトする手段をもたない兼業の不動産投資家には、なかなかに、難しい買い方といえる。

専業で、あちこちにアンテナを立てていれば、そのような売り情報も得られるケースもあるだろうが、レインズに載った後の物件を、業者経由で紹介される投資家は、どうしても、1)-2)が発生するケースが多いだろう。

では、仮に1)-2)を、3)で回収する場合の目安、また、購入後の1)、2)、3)のバランスについて、どのレベルが、ちょうどよい(中庸)なのか、あくまでリーマンまさゆきの独断と偏見であるが、私見を書いてみたい。

信用棄損の回収の目安については、短ければ短いほうがよいのであるが、首都圏の物件であれば、5年内に回収できるのが望ましいと考える。

ここでいう回収は、投資の回収ぢゃないからね、あくまで、毀損分の取返しであり、ある意味、そこから回収スタートという話になるので、本来は、買った時点で、本来の不動産資産価値で買えるのが望ましいのである。

とはいえ、そんな物件には早々出会えないので、リーマンまさゆきの独断と偏見では、毀損分取返しのマックス期間を5年間以下ということで想定している。

続いて、購入後の1)、2)、3)のバランスについて、私見を書いてみる。

以前のコラムでは、リーマンまさゆきが大好きな、3の法則を書いた。

すなわち、Aという物件を購入後の残債の3分の1以上のキャッシュ(金融資産)が、手元にある状態をキープすること、である。

3000万円の融資で物件を購入したら、初期費用等、キャッシュの減った分を差し引いて、残ったキャッシュが、1000万円以上あること。

という基準である。

この根拠は、3000万円の物件の運営において、突発修繕や、たまたまの集中的な退去が発生しても、1000万円の余裕資金があれば大丈夫だろうというのが根拠である。

3億円の物件を融資で購入する場合は、購入後のキャッシュが、1億円以上というシンプルな基準である。

はたして、これは、ちょうどよい(中庸)なのだろうか?

ホンネでいうと、かなり安全値の基準であると思っているのであるが、これには、ひとつ大きな前提がある。

それは、2)と3)を厳しめに査定すること、特に、3)については、長期の税引き後のキャッシュで、試算することである。

2)は、いったん固定の資産価値を仮置きしてよい(できれば金融機関の資産価値評価を教えてもらうのがよい)が、3)について
楽観的な数値で試算すると、結果との差異が大きくなる危険性がある。

いわゆる(いけてない)業者が出してきた、物件の収益試算を鵜吞みにするようではいけない。

例えば、

20年間満室前提とか(←あり得ないからw)

20年間賃料の減少無しとか(←あり得ないからw)

最後に、しつこいようであるが、税引き後の収益シミュレーションをすることが重要である。

税引き後の収益シミュレーションは、まず、業者からは提示されないと思う(リーマンまさゆきが購入した業者は、5年ぐらいは提示してくれていたけど)ので、少なくとも、長期では、提示されないと思われる。

よって、自分で試算する必要があるということである。

なぜ、業者が提示しないかは、明確なのである。

ちゃんと厳しめに試算すると、かなり厳しい結果(そんなんだったら買わないよ!というレベル)になるからである。

楽待の無償シミュレーションでも十分に対応できるので、やってみるとわかるが、かなりの物件が、長期保有を前提とすると、トータルでマイナスになって(融資返済後に取り返せたりするけど、それって何年後???)唖然とすることになる物件も多いw

というわけで、ちょうどよい(中庸)のリーマンまさゆき基準について、独断と偏見に基づき、私見を披露したが、それが正しいかどうかは、リーマンまさゆき自身も、手探りで確認している状態である。

実践しながら、実績値を振り返って、自己評価している感じ(^^;

なので、リーマンまさゆき基準が、甘いのか、厳しいのか、適正なのか、については、実績と比較しつつ、今後のコラムでも紹介してみようと思う。

かくも、孔子さんは簡単に言ってくれるのだが、ちょうどよい(中庸)は、

その基準が難しいのである。