こんばんは、将棋大家です。

 

 人生、プラスマイナスゼロとはよく言ったものです。

変なお手紙をもらって凹んでから、今度はいいことがありました。

 

 シェアハウスの融資が、なんとか通りました。

足掛け2ヶ月と1週間くらいでした。

 

 融資条件

① リフォーム代を含めた全額

② 期間 10年

③ 金利 1%弱(ギリギリ)

④ 当初、元金据え置き6ヶ月

 

 いくつかその他条件をいただきましたが、給与振込など対応可能なもので

した。

 

 一番厳しいのが、やはり融資期間です。耐用年数切れの築28年の木造物件であり、本来であれば融資不可とのことでしたが、なんとか10年でOKが出ました。(最後のお願いで、12年程度まで伸ばせないか交渉中です。)

 

 

 なぜ厳しかったか?

 

① 言わずとしれたカボチャの◯車を始めとした不正融資の投資対象がシェアハウスであり、シェアハウスのイメージが銀行本店で著しく悪かったから。

② また、シェアハウスへの融資の経験がなかったから。

③ 昨今の社会情勢で不動産に対する融資が厳しくなったから。

 

責任割合は、①と②でほぼ95%くらいかと思っています。

 

 最初、銀行の担当者が稟議書を持って言った時には、シェアハウスというだけで門前払いのような状況だったようです。

 

 普通に今まで通りの物件を買って上手く回っているのに、なぜ新しい業態、よりにもよってシェアハウスを始める蓋然性があるのかと問いただされたようです。

 そもそもシェアハウスの需要があるのか?

 また始めるにしても、小ぶりの物件から始めるなどのリスクヘッジをしたらどうなのか?

 

それでも担当者が何度か本店に交渉していただき、なんとか融資いただくことができました。

 

 

 何が良かったか?

 

① 銀行の担当者は、こちらの意図と熱意を100%感じ取ってくれて幾度となく本店と交渉を重ねてくれた。

② 減価償却に伴う節税効果を評価してくれた。(約1000万円)

③ 土地の資産価値、立地が良く、公共交通機関の新設などにより、地価の上昇が望める公算が高い。(最悪、土地としての出口が明るい)

④ 物件価格約4000万に対し、頭金を1000〜2000万まで入れることも辞さないということを表明した。

⑤ シェアハウスのコンセプトとともに、長期の資金計画などのシュミレーションを提示した。

⑥ 今までの購入した物件の評価、実際の運営成績を評価してくれた。

⑦ 本業での成果なども評価してくれた。

 

 色々と書いてしまいましたが、一番は熱意かなと思います。また、その証として半分程度は頭金を入れることも辞さないという姿勢が功を奏したと思います。

 また、今までの歩み・考え方などから例え新しい業態だとしても、お金を貸しても失敗しないだろうという信用が少なからずあってのものかなと思います。

 そして、本店の評価は得にくかったですが、シェアハウスが上手くいかなかった際も、減価償却に伴う節税効果が本業との合算で期待できることが、保険になっていることは担当者が大いにに評価してくれたのが大きかったです。(この点においては、直近に区分が売れ、プラスのキャッシュフローが少なくなることも多少寄与します。=個人不動産所得が赤字になりやすい。) 

 

まとめ

 融資を通しておいて言うのも説得力がないですが、かなり融資は厳しくなっています。それでも、なんとかあの手、この手を使えば融資は通せるのではないかと思っています。今回もシェアハウスでなければ、問題なく融資は通ったと思います。

 シェアハウスという地方では珍しい業態でも、耐用年数切れでもリフォーム費用を含めたフルローンがでたことは、融資はこの状況下でも通せることを雄弁に物語っています。

 皆さんも是非頑張ってください。 

 今後は、リフォームをしっかり行い、寄宿舎へ用途変更し、入居者募集・運営へと進んでいきたいと思います。

  全くの未知の領域であり、多少の不安もありますが、きっちり満室運営が

 できるように頑張りたいと思います。

 

今日も最後までお読みいただきありがとうございます。