物件入手後、敷地内の駐車場は入居者さんに全て割り当て、3点式ユニットバスもトイレ移設工事を行って解決

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

まず、前回の1000回目のコラムでは多くの読者の皆さんからお祝いのコメントを頂戴致しました。

 

メモリアルコラムを記事にしたのは今回が初めてですが、

改めて多くの皆さんにコラムをお読み頂いている事を実感したのと、

皆さんから寄せられました感想に活力を頂きました。

 

私の場合は、地方の田舎なので資産性は低いものの、

少ない手持ち資金でも工夫とアイデア次第で出来そうな賃貸経営で、

何か少しでも参考になりそうなコラムをこれからもお届けして行きたいと思っています。

 

さて、今回は前々回の続きです。

 

この物件は入居者さんにとって肝心な物件敷地内の駐車場が当時1台も割り当てされておらず、

わざわざこの物件から50メートル程離れた別の駐車場を借りていて、

※この物件の駐車場が不足している事から、現在でも引き続き借りていて使用中です…

入居者さんにとって大変不便な状態となっていました。

 

そこでこの物件の入手に合わせて、

まず最初に物件敷地内の駐車場は全て入居者さんに割り当てを行い、

入居者さんにとっての利便性の向上を図りました。

 

物件入手と同時に入居者さんに割り当てた敷地内の駐車場です…

それまでは入居者さん以外の近隣の方に貸し出されていたという、

普通の運営状態の物件では有り得ない驚愕の状況でした…

 

10世帯の空室に対して行った3点式ユニットバスからのトイレ撤去と新たに独立したトイレの新設工事…

 

そしてこの物件の10世帯の空室については、

私なりに感じている大きな原因として、

ファミリー向けの2LDKと3DKの間取りのお部屋であるにも関わらず、

3点式ユニットバスのままで運営されていた事であり、

物件入手後に入居者さんの一人である20代の女性の方にお聞きしたところ、

やはり、ユニットバス内にトイレがある事を大変気にされていたのでした。

 

そこで、改装費用に大きな金額が掛かる事が確実ではありましたが、

ここは清水の舞台から飛び降りる様な一大決心をして、

空き部屋の10世帯分の3点式ユニットバスからトイレ撤去と、

室内に占拠していた深夜電気温水器を撤去して、

そこに新たにトイレを新設する為のスペースを稼ぎ出して設置する事が可能である事が分かり、

幸いにもお部屋のスペース効率的にも上手く工事を行う事が出来ました。

 

3点式ユニットバスからトイレのみ撤去した状態の写真です。

トイレを撤去した下の配管部分には、

ユニットバスの隣に新設するトイレの配管を接続する作業が必要になります。

 

ユニットバスの隣に鎮座していた深夜電気温水器を撤去して、

この位置にトイレを新設します。

 

深夜電気温水器を撤去後にトイレのスペースを増設しています。

ユニットバスと隣接する壁の下の部分には、トイレ側から勾配を持たせながら、

塩ビの配管でユニットバス内の元々トイレのあった場所の配管と接続させます。

 

トイレの設置が完了した時の様子です。

仕上がってしまうと最初からトイレが設置されていた様な感覚になりました…

 

トイレ内はこんな感じに仕上がりました。

トイレの便器はユニットバス内にあった物は使用しませんでした。

※理由はトイレのタンクがFRP製だったのですが、

経年劣化で移設工事の際に破損する恐れがあったからです。

冬場に空室が発生すると、凍結で破損する恐れがあったので、

ウォッシュレットは当時設置しませんでした…

 

ユニットバスのトイレのあった部分は、

トイレからの配管の接続作業を終えてから、

ユニットバスの床面で水を流した時に水漏れが発生しない様に、

慎重に防水作業を行ってから床材を貼って頂きました。

 

上記の写真で取り上げたのは3DKのお部屋でしたが、2LDKのお部屋では、

トイレ設置部分が当時深夜電気温水器が設置されていたスペースだけだと、

トイレの新設するスペースが不足していた事から、

流し台を50センチほどバルコニー側に移動する事で、

トイレを新設するスペースを作り出しました。

 

この3点式ユニットバスからトイレ撤去と新たなトイレの新設作業代が税抜きで45~48万円で、

他にも居室がすべて和室の物件(これも当時客付けが難航したと思われる理由です)であった事から、この室内の改装費用にひと部屋当り8万円かかっています(3DKのお部屋では2部屋行いました…)。

 

それを空き部屋10世帯全部で行うとそれだけで600万円弱の工事費用…となりました…

当時はこの改修費用を掛ける事は物件を満室稼動させる為に必須と考えて、

意を決して自分の賃貸経営の命運を賭けて行いましたが、

現在、物件が満室稼動で安定して運営できる様になったので本当に良かった…と思った改装でした。

 

他にもこの物件には、外装塗装を行っているのですが、

その話は次回にさせて頂きます。

 

ここまでお読み頂きありがとうございました。