こんにちは、新築高利回り大家の比嘉です。

 
3月に新築アパート2棟、購入したんですが、
そのアパートは初めて建売でした。
 
それまでの1〜6棟はすべて土地からの企画だったので。
 
 
利回り9%ちょいで所有物件の中では最も低いものの、
いろんなオマケもあり、立地もそこそこよく、
すぐに満室になったし、今のところ、買ってよかったです。
 
さて、今回、初めて建売新築アパートを買ったんですが、
一番の理由は単純に「安かったから」という点が大きいです。
 
ちょっと前まで融資がガバガバだったから
そこそこの新築は企画段階で購入者が決まっていました。
 
横浜で8%前後ならすぐ買手が決まっていましたし、
場所がちょい微妙でも8.5%くらいあればすぐ売れていました。
 
ただ、今年に入ってからやたら色んな不動産会社から
「新築アパート、値下げしました!」
ってメールが来るようになりました。
 
完成間近の新築アパートの値下げのお知らせが来るということは
建売業者が焦っているということです。
 
建売業者は1年など短期の借入れをして、
土地購入、建物建築を行い、即売却して、借入れを返し、
売却益を得る、というビジネスモデルだから、
返済期限が来て売れないことは非常に困るんですよね。
 
 
だから、完成間近まで売れなかったりすると、
もう必死で売却しようとします。
返済期限が迫っているので。
 
「新築アパート値下げしました!」というお知らせメールは
建売業者の「断末魔」みたいなものです笑
 
 
だから、そういったメールが来た時はちゃんと中身を確認しましょう。
 
そして、「完成予定時期」を見るようにしてください
 
 
 
それがまだ先だったらそこまで焦っていないかもしれません。
 
ただ、完成まであと1〜2ヶ月、
もしくは、すでに完成しちゃっている場合などは
建売業者が焦っている可能性が高いです。
 
もしくは、「新築アパート値下げしました!」の連絡が来て、
半月とか経ってから連絡してみて、
投資家からの反応が少なかった物件なども同様ですね。
 
  
そういう新築アパートは
「あれ、安いじゃん!?」と思えるような
値下げが行われていることが多々あります。
 
そして、相手の焦り具合を探ってですが、
もし、本当に焦っていれば、
そこからさらに「指値」をします。
  
  
その時、すぐ「指値」をすると言うよりは
銀行を固めてから「指値」をするようにしましょう。
  
昨今、業者はローンブレイクにうんざりしているので、
銀行が固まっていない「指値」に強い嫌悪感を持っています。
  
  
「指値」をする前に銀行を固め、
「銀行は固まっています。
ただ、今の価格だとちょっときついので、
○○万円だったら、融資も問題なく購入するので、
その価格まで下げてください」
  
と話をしてみましょう。
  
2年前より物件が買いづらくなっているのは間違いありませんが、
「指値」は通りやすくなっているので、
「値下げしました!」に安易に喜ばずに、
そこから少しでも「指値」が成功するように尽力しましょう。
  
「損切り」ってレベルまでは難しいですが、
それに近いような条件で
きっと良い物件が買えると思います。
  
  
【今日の教訓】
「値下げしました!」は業者の「断末魔」
さらなる値下げを要求してみよう!