楽待実践コラムをご覧の皆様、元ポスドク理系大家です。

前回のコラムはオタクな内容でしたが、読んでコメントしてくれた方、ありがとうございました。本日は、私が遭遇した変わった物件を 2 つ紹介したいと思います。

内容は

# 中古区分なのに〇〇がない!

# コンサルさんに聞いてみよう

# 結局どうしたのか

# 新築アパートなのに〇〇がない!

# 皆さんなら、ありですか?なしですか?

です。

 

中古区分なのに〇〇がない!

 

この物件は楽待さんで見つけました。見つけた時点で直ぐに掲載業者に連絡しました。物件資料がほしい旨を伝え、現地確認するために速攻で退社しました(笑)物件概要は以下のようなものです。

 

価格:880 万円
所在地:横浜市鶴見区
交通:花月園前駅 徒歩 2 分
間取:1K
総戸数:85戸
専有面積:18.6 m2
管理費:約 5000 円
修繕積立金:約 5000 円
築年:1988年
現行賃料:7.6 万円
表面利回り:11.4%
入居開始:1988年~

 

電車で移動中に返信があり、販売図面を見ると入居開始が築年と同じになっていました。ズバリ、この中古区分は

 

新築当初から、一度も「退去」がない物件

 

です。メールには業者のアピールポイントが書いてあります。要約すると、

 

長期(30年)の安定入居!

家賃は新築当初のプレミアム賃料のまま!

敷金 2 ヶ月預かりで退去後も安心!

 

です。これ投資シミュレーションだったら絶対あり得ない退去がないという想定でこれまで来てしまった物件なんです。

現地確認ですが、周辺環境、共用部の管理状況、ともに大きな問題はなさそうでした。

私の心の中です。(言葉が汚くてすみません)

 

「これはもう退去しないなー」

「しかも、家賃そのまま払い続けてくれるのかー」

「超レア入居者じゃん」

「これはもう買うしかない」

 

いやー我ながら馬鹿ですね。もちろん、そのまま満額で買い付けを入れ

ませんでした💦

 

コンサルさんに聞いてみよう

 

満額で買い付けを入れる気満々の私でしたが、ふとお世話になっているコンサルさんのこの物件に対する反応が気になりました。そこで、現地確認を終えて駅で電車を待っている間に電話しました。とりあえず、物件名と部屋番号、売り出し価格、現行賃料、利回りだけを伝えて投資分析をお願いしました。

すると、5 分後くらいに折り返しの電話がありました。急遽、途中下車して、話を聞くと

 

私「〇〇さん、お世話になります。」

コ「元ポスドクさん、先程はお電話ありがとうございます。」
 「先程の物件の件ですが、確認したところ担当は違いますが、買主さんから、
数日前にうちで預かった物件でした。」

私「えっ、それじゃ元付ですか!」

コ「はい。専任媒介になります!」

私「なんと、こんなことあるんですねー」
 「この物件、買いだと思うのですが、どうですか?」
 (てゆーか、これはもう買えってことでしょ!)

コ「そうですね。上司にも意見を聞いて見ますね。」
 「資料も直ぐお作りしてお送りしますので、暫くお待ちください。」

私「はい、よろしくお願いします。」
 「投資分析ですけど、相場賃料で引き直したものもお願いしますね。」

コ「かしこまりました。」

 

夜遅かったのですが、その日のうちに資料をいただきました。早速、確認すると
引き直した賃料は

 

5.5万円

 

でした。結果、業者シミュレーションですが、FCR は 7.2% から 4% に下がってしまいました。

 

結局どうしたのか

 

コンサルさんからは、

 

ご入居者のご年齢を確認したら50代前半の男性である

ご入居者の方がいつ解約されるかは想定できない

当分解約しない旨を確認できたとしても、明日にも解約の連絡がある可能性は残る

退去時に原状回復費がいくらかかるかも退去してみないと分からない

怖いのは水回りの交換が必要な場合で100万以上の費用がかかる

引直分析があまりにも低すぎる

 

リスクが大きすぎるため、お勧めしたくないとのことでした。

 

諦めきれない私は、どう計算したのか思い出せませんが、過去のメールを振り返ってみると、

 

原状回復費用として 150 万を見込むとローン定数から 10 年保有で考えると、レバレッジが効くためには 7.5 年間は現況の賃料で貸せる必要があることになるようです。

 

と 7 年半退去がなければいけるかもなどと言っていて、まだ買う気でいました。
しかし、落ち着いて冷静になってみると、

 

長期(30年)の安定入居!

家賃は新築当初のプレミアム賃料のまま!

敷金 2 ヶ月預かりで退去後も安心!

 

はリスク以外の何物でもなく、急速に購入熱は冷めていきました。問い合わせ業者にお断りのメールを返して終わりました。

 

新築アパートなのに〇〇がない!

 

これは、横浜では有名?なあの業者から情報を貰いました。物件概要は以下の通りです。

 

価格:約 2500 万円
所在地:川崎市川崎区
交通:京急大師線 東門前駅 徒歩 約 10 分
間取:1K x 4戸
築年月:2018年11月
土地面積:40 m2(私道約 9 m2 を含む)
建物面積:40.5 m2
表面利回り:8.8%
現況:満室

 

川崎の新築アパートでこの金額は安いですねー。なんで安いのかと言うと、ズバリ、この新築アパートは、

 

新築なのに「風呂」がない物件

 

です。シャワーすらないです!ガスももちろんありません(笑)!

 

業者の言い分は、

 

入居者は、川崎区は京浜工業地帯でお勤めの方が多く、勤務先の風呂を使っていてガスも開栓しない人が多かったので賃料をとても低くして風呂なしを作ったら入るのではないかと思って作った。銭湯も徒歩 5 分以内に 2 件ある。

 

というものでした。どうなんでしょこれ?

 

ちなみに、私は、ほぼ毎日銭湯(定休日は別の銭湯に行く)に通ったことがありますので、風呂なくても大丈夫ですが。。。

 

ちなみにこの物件、現在も満室です!この業者は新築でも空室だらけで有名な気がしますが、珍しいのか、それとも AD モリモリ、家電付きで布団も電動自転車も貰えちゃうからなのか、とにかく満室です!

 

皆さんなら、ありですか?なしですか?

 

今回、紹介した 2 つの物件、皆さんはどう思いますか?

コメントいただけると嬉しいです。

中古区分は、大きく膨らんだ風船のようなもので、いつ爆発してしまうか分からない物件です。

新築アパートは売り逃げ必至の超絶〇ソ物件だと思います。銭湯が潰れたらどうするですかねぇー。最近、自宅近くの銭湯が潰れてしまいました😿

 

次回は区分の話に戻りまして、私の区分購入基準について紹介したいと思います。