サブリース大家卒業の春

詳細は後日コラムにするつもりですが、借り換えにともない月々の返済額がじゃっかん増えました。そのままでもキャッシュフローはプラスで出ていたのですが、経営改善のために、この春サブリース契約を解除し、家主代行型大家へと転身しました。
これまで管理費5%+家賃保証料15%で満室想定家賃に対して20%+諸々の経費がかかっていましたが、サブリース解除により管理費約5%、返済額増加を差し引いてもつきづきのキャッシュフローは20~30万円ほどプラスとなりました。もちろんこれは安定して90%以上の入居率を保った場合です。入居率に関しては、こちらのこれまでのコラムなども参考にして高め維持を目指していきたいと考えています。

管理会社から問い合わせの嵐

これまでは家賃保証型で、所有物件に空室がないかは賃貸不動産サイトでときおり確認していましたが、入居者さんのことや入居率のことなど気にかけることなくストレスフリーで賃貸経営やっていました。これを経営と呼べるのかどうかはまた別の話ですが。
家主代行型に変わり、必要な修繕に関する問い合わせ、契約更新のお知らせ、退去に伴う原状回復の確認、入居の連絡など、一般的な大家さんが当たり前にやり取りしている問い合わせがついに私のところにも来るようになりました。この数か月でもすでに相当数問い合わせがきています。
いまはまだそれが新鮮で楽しくやりとりさせてもらっていますが、やはりちょこちょこストレスを感じる内容もあります。

ストレスを感じる内容とは

一番ストレスに感じる内容としては、物品や工賃の請求価格が想定しているよりも高いなぁということです。
たとえば老朽化にともなうシャワー設備の交換が発生したのですが、請求見積額が約5万円。周りの賃貸経営仲間に相談したところ「高い」との意見が多く、こちらに関しては管理会社とやりとりをして使用するシャワー本体を別のものに変えるなどして約3万円に収めました。たかだか2万円と思われるかもしれませんが、管理会社と良好な関係を継続するための必要経費だと思われるかもしれませんが、私はこの2万円にこだわってしまいました。
きっと管理会社にはしょっぱなから口うるさい大家だと思われたと自覚しています。ただ私も賃貸経営者の端くれなので、細部にもこだわり安定経営を目指したいと考えています。
他の大家さんには当たり前の日常かと思われますが、私にとっては初めての、そして新鮮なできごとでした。
他にも問題は山積みですが、ひとつひとつ解決して、大家としての経験値を上げていきたいと考えています。

思わずコラムにしてしまいましたが、借り換え話の続きは今後ちゃんとコラムにします。