物件の見た目は客付力アップには欠かせないと改めて実感しました…

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

※ます最初に先回のコラムでshinさんよりご質問頂きました、

深夜電気温水器のその後についてですが、

その結末を漏らしましたのでここで書きます。

 

この時は改装費用を安く上げる為に、プロパンガスへの切り替えを行い、

給湯器の設置と配管工事、エアコンの設置をガス会社さんの負担でお願いしました。

 

給湯器は室外の建物外観に影響しない場所に取り付けをお願いし、

水道メーターやバルブの収納されている場所にスペースが有り、

そこに無事納める事が出来ました。

 

また、ガス代が高くなると入居者さんの負担が重くなるので、

ガス料金も割高にならない様に注意して導入しました。

 

話しを先回の続きに戻しますと、

私にとっては多額の改装費用を要したこの物件の、

3点式ユニットバスからトイレの撤去と新設を無事に終え、

更に和室しかなかった居室から、和室は各世帯毎に1部屋だけにして残りは洋間化した工事も終えて、

いよいよ物件の再生にも目処もついてきたので、

賃貸仲介業者さんにお伺いして客付けの依頼を行うのですが、

これがビックリするくらいにお部屋の内見をして頂いたお客様の反応が悪く、

これは一刻も早く外装塗装を完了させて、

物件のイメージを一新させないといけないと当時の私は感じていました。

 

そこでまず最初に行ったのは、建物の色を決める作業で、

これだけでもかなりの時間を使いました(1ヶ月半くらい掛かりました)。

 

特に最新の建物の外装塗装を見て歩く事は重要で(その為に車で首都圏まで最新の建物を見に行きました…)、

それを繰り返していると、だんだんと、どの色が今の人気の外装色なのか分かってきます。

 

そして、建物本体の色はベージュ系の薄い色で(今なら純白に近い白を選びます)、

ベランダ部分は濃いグレーに近い茶色をそれぞれ採用する事に決定しました。

 

塗装屋さんから色見本をお借りして、その色見本を見ながら候補を絞り、

実際に建物に塗った時のイメージ図を作成してもらいました。

 

イメージ図では実際の塗装の色と同じ色にはならないので、

最終的には現場で色確認する必要がありました。

 

そして、外装塗装業者さんと契約してから約1ヶ月半を経過した年末の押し迫った頃に、

外装塗装の為の足場が設置されました。

 

建物全体に足場が組まれた写真です…

 

一旦足場が組まれると、塗装作業は急ピッチで進行しました…

 

外装塗装が終了し、足場が外れた時の写真です。

 

一部の外装塗装の最終的な色決めに悩み、

最終的に現地立会いで実際の色の確認を行ってから最終決定しました。

 

本格的に外装塗装を行う前に、候補として絞り込んでいた3色を、

それぞれ塗装屋さんにベランダ部分に塗って頂き、

色確認を行って決定しました。

 

屋根の鋼板部分の色決定を行う時にも、

ベランダの時と同様に候補の色3色を試し塗りして確認してから、

色決定を行いました。

 

外装塗装には1ヶ月強の時間がかかりましたが、

塗装が半分以上終了した段階で(翌年の年明け頃)、

賃貸仲介業者さんが物件への案内を行ったところ、

外装塗装を始める前とお客様の物件への反応が激変して、

その年の春までに空室だった10世帯全ての入居が決まり、

物件を購入後半年で無事、全て満室とする事が出来ました…

※この時は本当にホッとして、肩の荷が下りた気がしました…

 

これ以降にももう一棟再生リフォームを行った物件が有りますが、

やはり、入居申し込み頂く時のお客様の反応として、

外装塗装のイメージ図の作成と賃貸仲介業者さんにそれをお渡しして、

内見にご案内するお客様に物件の仕上がり予想図を見てもらう事で、

入居申し込みに至る確率が大幅に向上しました。

 

客付けの際に重要な、賃貸需要期のお客様を確実にとらえる事が出来る様に、

物件の再生リフォーム時から外装塗装のスケジュール決め(この時も本来の予定よりも1ヵ月半遅れての作業スタートでした)と、

完成イメージ図の作成が欠かせませんでした。

 

最終的に外装塗装と3点式ユニットトイレ移設工事、和室の洋間化、

そして一部のお部屋の壁紙やクッションフロアー貼り替え作業全てで、

1000万円以上の費用が発生しました。

 

それでも物件の購入価格と改装費用すべてを足しても、

投資利回りが20%を超えており、

この1棟のお陰で大家としての収入を大幅に拡大出来た事で、

専業大家として生計を成り立たせる事が可能になりました。

 

私としては、この物件を手掛けるまでに3棟の全空ガラボロ木造ファミリーアパートの再生を行っており、

その経験が有ったからこそ、この物件の駐車場問題や3点式ユニットバス問題、外装塗装を無事に解決できる能力が身に付いていて、

この物件で積極果敢にチャレンジする事が可能であったのだと思います。

 

何事も経験から学ぶというのは、本来はあまり好ましい事ではないのかも知れないのですが、

物件の再生リフォームの能力を身に付けるという事に関しては、

これで良かったと思いますし、なかなか得られない貴重な経験をする事が出来たと私は思っています。

 

ここまでお読み頂きありがとうございました。