これまでの賃貸経営でも未経験の…強制退去後に引渡しを受けるお部屋の室内確認と建物確認…

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

昨日は、今年3月に買い付けを入れた23区内の物件の、

これまで確認出来なかったお部屋の室内確認に行って来ました。

 

実はこの物件には、これまで家賃を滞納中の入居者がいた為に、

先日、物件売買引渡し前の部屋の強制退去が行われ、

今回はそのお部屋の室内の立会い確認があり、

今回は初めてその室内の内部を見る事が出来ました。

※現時点では土地建物の所有権が移転する前ですので写真は掲載しておりません。

 

室内はどんな状況だった?

 

当日は、プロの視点での物件確認が必要と感じましたので、

23区内に業者さんのツテが全く無かった私は、

楽待コラムで有名な某コメニストさんのお力をお借り致しまして、

建物に重大な問題点が無いかどうかを確認頂く業者さんのご紹介を頂く事が出来ました。

※Yさんその節は、大変お世話になりました。

 

まずこの物件は、今年築49年と言う事で、

私の年齢よりも少しだけ若い物件です。

 

そして、以前にもお伝えしている通り、

和式の水洗トイレとガスコンロ台一体型の流し台(部屋のスペースに合わせて1品物として作られた)、それと半畳サイズの押入れが有るだけで、

私の学生時代でも最低限の設備だったお風呂が有りません。

 

今回この物件を取得する法人の社是に”快適で安価なお部屋の供給を通じて…”と掲げているだけに、

せめてシャワールームだけでも…と、思いますが、

果たして本当にシャワールームが室内に予算の範囲内で設置が可能なのか?

設置が可能であれば、10平米前後の狭い室内にシャワールームのユニットを設置する場所とその給排水をどうするのか?

そして、もしも設置するのであれば、技術的な問題が無い限り、出来るだけ室内での見栄えや取り回しに影響が出ない様に設置を考えなくてはいけません。

 

そしてこの物件…周辺の空き部屋を含めた家賃相場が、

異常に安く、23区内の物件であるにも関わらず3万円前半です…

※1世帯あたりの室内の広さが約10平米前後しかない狭小部屋なので、この広さではこの家賃では高いというご指摘もYさんより有りました…

 

私がこれまで手掛けた物件の中でも、これまでと違った面で非常に難易度が高い物件で、

どうしたら諸費用込物件価格+改装費用でも、

投資利回り10%超えを余裕を持って達成出来るのか?

採算面と運営面でそれぞれ課題を抱えています。

 

そして、今回実際に初めて室内に入ってみての感想は…

室内が部屋の図面で見ていたよりも想像以上に狭い…

※畳のサイズを縦180センチ横90センチと考えていたら、実際の畳のサイズがそれよりも大幅に小さかった(泣)…

 

狭小部屋でも、こんな感じのおしゃれな室内に仕上げられれば良いのですが…

今回、実際の部屋を見たらかなりハードルが高い…と感じました…

 

もともと分かっていた事では有りますが、

現実に物件を目の前にしてみると、

建物全体に古さを感じる…などなど、

最初は光り輝くお宝に見えた今回の築古物件も、

単に年式相応の築古物件である事を意識せざるを得ない厳しい現実がありました。※魅惑の神田川部屋発言はいったん撤回します…

 

このまま“やっちゃった物件”となってしまうのか、それともこれまでの総力を集結して人気物件に出来るのか…

 

今度の物件は私が運営してきた中でも最も古く最も狭いお部屋の物件です。

 

これまでは、自分の住んでいる地域で業者さんの力を借りながら、

何とか商品力のある物件へとリフォームする事で客付けに成功出来ましたが、

今回の物件では、地域も業者さんも違う事から、

ゼロから関係を構築しながら最終的に商品力のあるお部屋に仕上げなくてはなりません。

 

また、リフォーム費用を有る程度抑えながらお部屋を仕上げる事を考えると、

多分自身でのDIYも必要になると思います。

 

これから築古物件を購入してDIYに取り組む方にも参考になる様に、

今後もこのコラムを通じてリアルタイムにその様子を少しずつお届けして行きたいと考えておりますが、

果たしてどうなる事でしょうか?

 

読者の皆様のご感想とご意見をお寄せ頂ければと思います。

 

ここまでお読み頂きありがとうございました。