こんにちは、「にわか脱サラ大家」です。今回は「新しい自宅とほぼ同時期」に購入した「脱サラ前、最後の1棟」についてご紹介します。今回も様々なドラマがありました。(新しい自宅購入の話は、次コラムでお伝えします。)

購入物件情報

入手時期:2018年12月、築30年木造アパート2K(44㎡、バス・トイレ別)6戸中6戸入居、JR常磐線某駅 徒歩4分

購入価格:4600万円←売値4700万円、満室想定家賃:458万円、表面利回り:10%、融資:4600万円 ノンバンクB 30年 2.9% 想定税引き前年間CF:114万円(入居率90%、経費率15%ベース)返済比率:51% 積算:3200万円(路線価×1.2ベース)

物件との出会い

いつもの通り、以下の条件で物件を検索していました。地区:千葉、東京、神奈川 表面利回り:9%以上 金額:制限なし 駅徒歩:10分以内。前回コラムでお伝えしたように、この時期はほとんど条件にあてはまる物件がなかったのですが、○美屋さんからおすすめメールでこの物件の情報がきました。早速、法人購入物件をすべて管理していただいている管理会社さんに仲介できるか問合せしました。→「自分が物件を見つけて仲介した場合、仲介手数料1.5%」を事前にこの会社と握っていました。

購入までのいきさつ

11月1週 不動産屋問合せ:管理会社さんから「仲介できます。実はうちの店長が売元の不動産会社の社長と知り合いで、話はまとめられそうです。」とのこと。実は売主さんはあまりうるさい人に売りたくなかったようですが、自分のことを知っていた店長が上手く話をしてくれたようです。

利回り10%ちょうど=4580万円で買付を入れたところ、4600万円に差し戻されましたが、「物件を視察せずに購入」することとしました。なぜなら、この当時はいい物件は秒で消えていて、転勤で中国地方に住んでいましたし、管理会社さんに物件を見てもらって問題ないようでしたので・・・。←売元が知り合いの知り合いでしたから「縁を感じる。間違いない!!」と頭がお花畑でした。今考えると危ないですね・・・

11月3週 物件視察:契約書は作ってもらっていたのですが、契約前に念のため見ることとしました。(笑)物件は古かったのですが、管理が行き届いていました。物件を見ていると、隣家の方から声を掛けられてお話ししました。なんとお隣さんは元オーナーで、物件について色々お話を聞くことができました。(稼働状況は良いというお話と共に、夜逃げされたこともあるという物騒な話も・・・)そして、「もしオーナーになったら、敷地の一部を駐車場として貸してほしい。」と言われました。←ラッキー!!。購入後、実際に契約し、利回りアップさせました。

11月3週 売買契約:物件視察の翌日に売主側の仲介不動産会社に行きました。なんと売主側の不動産会社の社長さんと売主さんは親子でした。そしてまた驚くことに、社長さんは不動産鑑定士協会でかなりの役職をなさっている方で、売主さんも不動産鑑定士で「有名人のお宅鑑定」的なテレビ番組でよく見かける方でした。(自分も知っている方で、途中で気づいて驚きました。)

契約書の中身確認はそこそこに、売主さんと不動産談義で盛り上がりました。その内、契約書の記入・捺印の途中で、社長さんが「もういいだろう。」との一言を残して、外出なさいました。→「仲介が途中で出て行くんかい!!」と思うと同時に「買主として信頼されたんだなぁ。」とも感じました。

12月3週 金消:本当は11月中に決済まで行きたかったんですが、「通算2億円以上の融資は親会社の承認が必要。親会社の審査は月1回で2週目。」とのことで、ここまで引っ張られましたorz。

12月3週 決済:不動産鑑定士資格をお持ちの売主さんの書類が足りず、途中で取りに行っていたので、少し時間がおしました。仲介であるお父さんに怒られてました。(笑)→テレビで見て才能を感じる方でしたので、「天才はどこかぬけてるのかなぁ」思い、イラつきもせず、のんきにその様子を見ている自分がそこにいました。

本件の感想

競争が激しい中で駅チカの良い物件を、人的繋がりもあって(元オーナーさんとも会えて状況を知った上で)、手に入れることができて「不動産は改めて『縁・運』だなぁ。」と感じました。この物件を購入したことで年間想定CFが約1200万円=月約100万円になりましたので、『いつでも、脱サラできるな。』と思いました。

本件から得られた教訓

「誠実にまされる知恵なし」→色んなコラムを見ると「今は大家はふんぞり返っている時代じゃない」と書いてあります。これを見習って、管理会社さんに対して「こちらがお客様だ」という意識ではなく、「パートナー」という意識でお付き合いしています。このことが「『縁・運』を運んできてれたのかもしれないなぁ」と感じました。

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。