<豊島区1R退去予告>

既に中野区1R退去、客付けは既報ですが、丁度同年齢の適齢期単身

女性から来月15日退去予告、理由は結婚のためとのことです。

バレンタインデーに続きまして、イベントリスクのように思います。

物件下見時に賃借人の方の属性が良さそうな物件より、地味目の

賃借人の物件の方が経営利益率が安定するのでは無いかと思えてきました。

家康公の「生きぬよう死なぬよう~」の台詞が浮かびます。

なので、一部極論者で、都内中古1R投資物件は現地を見に行かず、

収益率等数字だけで評価せよ、というのは、間違いでは無いように

思います。現地を見るとバイアスがかかりますので。

尚、杉並区の地主で、儲けは二の次で、非常に属性の高い単身女性を

狙ったような物件がありましたが、完全に地主の趣味と思います。

(地域の活性化、美化向上に貢献。あと、その物件が御近所様への

圧力になり、収益至上主義の安普請のアパートを建てさせない。)

あと世田谷区成城は、上の考え方で行くと完全に落ち目と思います。

高級住宅地、高属性の住人の方(土地と金融資産両方を潤沢に持っている)

しかいないのであれば、狭小アパートを誰も建てないと思います。

あと思い出しましたが、リーマンショック前には、アッパーミドルな単身女性

賃借人をターゲットにした分譲マンションが建設されましたが、ショック後は、

企画されなくなった印象があります。

<資金繰り>

突発事象を考慮すると毎月の+CFは20万円~25万円ぐらいが

無難と思います。N藤忍氏関係者で、都内中古1R(K)12戸、

物件評価額合計2億円の会社員の方が、無難なCF金額で言っていた

記憶があります。尚、突発事象対策なので、(会社員給与-生活費支出)

を加えても良いと思います。突発事象が無い場合は順次

繰上げ返済をして行き、給与減を補う方向で調整していくような

印象があります。(60歳以降再雇用だと大幅給与減になるが

それまでに、負債元本をかなり減らしておくなど)

投資不動産物件単体の+CFでドンドン繰り上げ返済していく

ウハウハ区分中古マンションというのは、都内だと無いと思います。

あとはどこかで書いたので重複かもですが、元本返済の一部は

所得課税されますが、年収が膨らむので、お見合いで都合が

良いという向きもあるようです。当方もタイランド入国時に毎回

年収を書かされるので、気に障っていましたが、8万USD以上の

欄が消えてしまい、6万USD以上の欄になったので、2番目の

箇所に記入するということは無くなりました。

(書けるような状況が近づいたら、欄が消えたという事、一時

円高がきつかった時勢は、8万USDの欄に記入したこと有り。

アベノミクスは米ドル建てだと賃下げ。で、もってカバーしようとすると

強気にカネを借りて行くということになります。日本政府と一緒に

一部踏み倒してやろうと思います。)