楽待実践コラムをご覧の皆様、元ポスドク理系大家です。

本日は、私の区分購入基準を紹介したいと思います。マンション購入でよく言われることの一つとして、「マンションは管理を買え」というものがありますが、収益用物件でも私は管理を重視しています。

内容は、

# 管理を重視する理由

# 管理組合の存在

# 私の区分購入基準

# 区分は儲からない

# それでも私は区分も好きです

です。

 

管理を重視する理由

 

私が管理を重視する理由は、簡単です。管理が悪いと客付けしにくく売却も難しいからです。また、管理が悪ければ資産価値も下がってしまいます。ここで言う管理とは、共用部の管理のことを指しています。専有部はある意味、所有者次第であるため、どうにでもなりますが、共用部は区分の場合、一所有者では普通、どうにもなりません。自分の力では状態を変えることが難しいものについては、現在はもちろん将来に渡っても良い状態が維持されることを望みます。

 

管理組合の存在

 

共用部の管理は通常、管理組合と管理組合に委託された管理会社によって行われますが、規模の小さいマンションや団地では管理会社が入っておらず、自主管理の場合もあります。私は原則として自主管理は避けます。

自主管理の区分は多くの場合、管理が悪い(特に収益物件では)からです。管理組合があってもちゃんと機能していない場合や管理会社の言いなりでコスト意識がない場合もあるので、管理組合の見極めは重要です。

 

私の区分購入基準

 

まず、物件概要から判断する数値の部分については、以下のような条件で考えています。

 

立地:横浜、川崎、23区
駅徒歩:10分以内
賃料:引き直し賃料で最低 5 万円以上
管理費・修繕積立金(管積):合計額が賃料の 20% 以内
利回り:税引き前の実質利回りで 5% 以上
総戸数:80戸以上
築年数:30年未満(好立地で管理状態が良ければ 35年未満)

 

順に説明すると、立地は既にコラムに書いた最初に出会った不動産会社と同じ条件にしており、区分については、建て替えまで考えて持ち切るのは難しいと考えて、流動性が比較的高い立地を選びます。また、客付けのしやすさから、徒歩 10 分以内としていますが、繁華街の中にあったり、忌避すべき施設(○ブホテルなど)が近くにある場合は購入対象から外します。

賃料は経費倒れにならないことと、入居者の属性を考慮して最低でも 5 万円以上はないと厳しいと考えています。管積は、手残りを考えて 20% 以内としていますが、そのくらいの金額でも管理費組合の資産を十分確保できるだけの総戸数として 80 戸以上としています。

ここで、簡単な計算をしてみます。国交省のマンションの修繕積立金に関するガイドライン(15階建て未満ざっくり 250円/m2)を使います。

 

賃料:5万円
管理費:0.5万円
修繕積立金:0.5万円
専有面積:18m2

 

だとすると、約 277 円となります。80 戸あるとすると、管理組合の年間修繕積立金収入は、480万円です。このような計算を参考に管理組合の資産状況を評価し十分に積立ができているものを購入対象にしています。

 

管理の良し悪しは、通常皆さんが確認しているであろう点を確認してます。清掃状況、集合ポストの管理状況、掲示物、エレベーターの保守管理状況などです。また、管理費・修繕積立金の滞納についてですが、滞納がゼロというのは中々ないので、件数が少ないことはもちろん、滞納に対して厳しく対応しているかどうかを見ます。

 

また、以下の点をプラス評価しています。

 

ワンルームタイプだけでなくファミリータイプが混在している

実需で購入されている方もいるので管理が良いことが多いからです。

 

管理組合に賃料収入がある

例えば、1 階に店舗があり管理組合の所有になっていたり、携帯基地局があったりワンルームに多いですが、コインランドリーがあったりとかする場合です。店舗は非飲食が良いです。

このインパクトは大きいです。仮に賃料収入が毎月 15 万円あったとすると年間180 万円ですから、先ほど 480万円に対して 3 割以上の違いになります。

 

大規模修繕直後か大規模修繕中

管理組合の資産に影響が大きいイベントが後に控えていない方が安心です。また、その状態で管理組合の資産状況に問題なければ今後も管理に心配はないと判断します。

 

ちなみにこれらの条件で考えると、購入対象になる物件は僅かしかなく、以前の
コラムで紹介した物件は全て対処外になってしまいます。現在も探していますが
まだ 2 戸しか買えていません。

 

区分は儲からない

 

最初は区分から始めたが、区分は儲からないから止めたという方は多いと思います。実際手残りは少ないですので、儲かりません。購入条件で書いた税引き前の実質利回り 5% を切る物件も多くありますし、正直、購入する時期としては悪いです。前回のコラムで強制脱サラ大家さんのコメントにも書きましたが、買い手市場だった 2009 年くらいから見て区分の表面利回りは、もうほぼずっと単調減少しています。私が購入の検討を始めたのは 3 年前くらいからですが、そのときと比べても今はさらに低くなっています。実際、当時の金額が今、物上げ業者から提示される金額くらいになっています。それでも、物上げ業者が買うということは、まだ売れるということで流動性は高いですね。

 

それでも私は区分好きです

 

インカムゲインでは儲からないことが分かり切っていますが、それでも私は区分が好きです。理由は、高利回りの築古物件と比べて、メリットデメリットが相補的だからです。入退去の特徴、原価償却、融資利用などの点で中古区分のデメリットが築古戸建のメリットで、築古戸建のデメリットが中古区分のメリットでお互いに補い合う形だからです。要するに高利回りの築古戸建も好きです。もちろん、新築区分はメリットがほぼ皆無なので無視します(笑)

区分は本当にイベント発生確率が少なく安定的なのも好きです。専有部分を自主管理されている方は、そんなことないかもしれませんが。

ただし、婿さんとかの規模なら敢えて中古区分それもワンルームを買う意味はないと思います。区分店舗は所有されているようですが、区分レジはされていないとのことですし。一方で、築古戸建を買い進めているのは、1 棟 RC と相補的だからかと勝手に思っています💦

次回は、不動産投資あるあるですが、「忘れたころにやってくるアレ」について取り上げます。