前回の反省

前回のコラム「不動産営業が不動産投資をしないのか」では、なぜ営業マンが買わないのかを自分なりに分析しました。

 

また精度が高すぎてほとんどの方が気づかれていないと思いますが、

女子大生からのメールは自作自演です。

読者の皆様を巧妙に騙してしまいまことに申し訳ございません。

 

昨日から滋賀大家の会の事務局メンバー5名で他の地域の大家さんの物件視察と交流のために旅行に行っており、先程帰宅しました。

 

若手メガ大家さんの方々と濃厚な時間を過ごさせていただきました。

衝撃だったことはたくさんありますが、初日某県最大都市の駅前集合でしたが、なんと30代のメガ大家さんはその地域駅前周辺にたくさんありすぎて正確な数は不明ですが、約20物件(築古RCレジ、新築RCレジ、商業ビル、コインパーキング、店舗、分譲区分、、コンビニの底地など)を所有されておりました。一番驚いた物件は元金融機関の店舗をまるごとを購入されたことです。中に巨大金庫がありました。現在募集中だそうです。

他の大家さんも成功されている方で大変勉強になりました。

またある大家さんは飲み会で、先日のコラムの簡易水洗の話をしたところ、トイレの型番を教えてほしいといいだして写メを取り出すところなど、貪欲すぎる姿勢にびっくりしました。他にも外壁塗装の塗料などマニアック過ぎて私がわからない話で盛り上がってました。

メガ大家にも関わらず、DIYはバリバリで、外壁塗装も足場屋から足場を組んでもらい家族総出でDIYするとのことで、驚愕でした笑

またフィリピン人とご結婚されている大家さんは外国人が買えないフィリピンの土地を購入しており、私がコラム(海外不動産のウルトラC)で結婚して土地買えばいいという冗談で書いたつもりのことをほんとにやっていて驚愕しました。

 

私も大変モチベーションが上がり、本気度が足りないと感じました。

ひとまず、来週土曜日に内見行きます。

ただし、期待度4%の青保留です、

キセルか魚群かFOGぐらいが欲しいところです。

 

色々たくさんのコラムネタを収集しましたので、小出しにして、ネタの延命を画策してます。

ネタになりそうな情報を紹介します。

 

・一等地コインパーキング

・地震保険が入れない物件と実は入れる物件

・コインランドリーの立地戦略

・外壁塗装(DIY、2度塗りを確実にさせる方法)

・退去が発生しない自力サブリースアパート

・大東スキームの土地取得

 

今回はそのうちは一等地コインパーキングから入ります。

先述の地方都市駅前を抑えるメガ大家さんの一等地コインパーキング戦略を紹介します。

※諸般の事情からコラムの内容を大幅に修正してます。

 

メガ大家さんの投資内容

そのメガ大家さんは某県最大都市(人口30万強)ではかなり情報が入るコネがあります。(国内はその地域ドミナントで、海外も多数保有してます)。

彼はまず、その都市で一番強い駅前の物件を買い漁ってます笑

利回りよりも土地値で見ているようです。

 

利回り重視していないといいつつRC築25年、駅徒歩5分で利回り13%、新築RCは9%です。

どこが重視していないのでしょうか?

 

また残す物件と残さない物件を決めて、売却もかなりされております。

 

売却ではスター・マイカ的に駅前の高級区分をオーナーチェンジで利回り6%で仕入れて退去後に実需で1000万乗せて売却したりといったこともされてました。最上階は某超大手企業の一族が住まれているそうです。

 

今回は駅前にある物件だけしか見ていませんが、郊外物件も多数お持ちでそちらは主に転売しているようです。

 

20代前半の時に不動産屋で修行して人脈形成していき、良い情報が彼に真っ先に情報が入るようになっており、十数年でかなりの規模(具体的にはありすぎてわからないとのことですが、100億ぐらいありそうです)まで拡大されてます。

 

スケールが大きすぎて全貌がつかめません。

若い時の下積みの話を根掘り葉掘り聞くべきでしたが、あまり聞けませんでした。来月は滋賀に来てくださるので、お会いする時は質問事項をまとめて臨みたいです。

 

投資先は将来的に資産価値が残る立地と考えており、好立地を抑えてなるべく運営リスクがないコインパーキングにしたいそうです。

はじめて知りましたが、商業ビルは地震保険に入るけど保険料が高すぎる

ので、事実上入るのは割に合わないそうです。

一等地戦略

地方都市一等地(駅徒歩5分以内程度)コインパーキングの利回りは7%前後とのことです。

もともとは駐車場運営会社にサブリースにしていたとのことですが、約売上の半分が持っていかれていることに気づき、いまは管理だけをお願いされているとのことで利回りが約1.5倍程度上がったそうです。

 

なんと、コインパーキングを最大手のコンビニチェーン店がコンビニを建設したいとの話があり、現在借地として貸しており、利回り10%まで上昇したそうです。

30年間の解約不可の借地ですので、かなり美味しいです。

将来の資産価値が高い安定的な経営が出来ているなと感じました。

 

まとめ

実は投資家の方と旅行にいくのは初めてで濃密な時間を過ごせました。

 

成功の影には日々の勉強、人付き合い、DIY、別ビジネス、本業などなどの積み重ねがあるということを改めて実感しました。

 

しかし、今回紹介したメガ大家さんの一等地コインパーキング戦略は

全く参考になりません!

 

まずいまの自分に出来ることを全力でやることが大事です。

 

今日を頑張ったもの、今日を頑張り始めたものにのみ明日が来るんだ!

私の職場の班長は言ってます。

 

私はキンキンに冷えたビールと焼き鳥など旅行で散財したことはノーカンにして、

明日から頑張りたいと思います。