購入の判断基準。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

ここ最近のコラムでは、持たざる者が逆転を目指すためには投資初期にリスクを取った不動産投資が最適解だとお伝えしてきました。デメリットのある物件でも、高い利回りで購入して高稼働をさせていくことで気がついたら成功に近づいていることでしょう。投資初期はある程度のデメリットやリスクを負って勝負することが時間をショートカットするのに丁度よいです。

デメリットのある物件でも高稼働させるには、どんな戦略をとるのかが重要となります。答えはいろいろありますので、そのあたりが投資手法の違いとなります。デメリットと言っても、いろいろですから。

 

取る、取らない。

私が7棟の規模になるまでに取ってきたデメリットは、

 

・最近のコラムで書いたような私道の問題
(砂利道の私道沿い)

・極狭の単身者用物件

・3点ユニットバス

・忌避施設のそば

・駅徒歩20分以上

 

、、、などが挙げられます。

 

これらがあっても高稼働させ続けることはできています。それが可能なエリアかどうかの見極めができれば利益を出すことは可能だと思います。デメリットがある分だけ安く買うことさえできればですが。

 

逆に取らなかったデメリットとしては、、、

旗竿地のようなイビツな形の土地は、これまでに買ったことはありません。相当安ければ考えますが、出口での土地としての価値がよく分からないので手を出しづらいです。この辺がプロじゃないのでしょう(笑) 不動産投資では出口で大損すると意味のない投資になります。そんな不安もありますし、そもそも土地としての魅力が少ないと感じているのかもしれませんね。

 

あとは高圧線の近くも買いません。健康被害が今後に証明されたら価値がダダ落ちしそうですから見えないリスクはとらないことにしています。今は気にせずに住む一定の需要はあると思いますが。

 

また、水害の被害が大きくなりそうなエリアも避けています。最近のニュースでも江戸川区のハザードマップが話題になっていますね。ハザードマップで『ここにいてはダメです』と直球で書かれています・・・。水害があったときに江戸川区の全域が居てはダメなエリアだということです。分かってはいたことですが、こう直球で書かれると不安になりますね。

もともと海の無い埼玉県にいるせいか、、、このリスクには不安を覚えます。特に、温暖化で水害被害の危険度はどんどん増していくことでしょう。大災害が起こって、復興した途端に再度の大災害が起きたとします。それが繰り返されると、、、おそらく土地の価値は暴落することでしょう。土地を欲しがる方、住みたい方の需要が減少しますから。そんなことは起きて欲しくはないですが、そんな不安を感じる立地だと躊躇はします。

 

こうして見てみると、未来の土地の価値を重視して決めている感じなんですね。今後も変わらないデメリットなら克服して高稼働させれば良いだけですが、未来に何が起こるか不安になるデメリットは嫌なんでしょう。

 

7棟目も水害の被害に強い高台の立地で購入しています。海の無い埼玉県でもゲリラ豪雨などの心配はあります。谷底のような立地に建っている収益物件も多いですが、そういうのは避けています。特に、投資初期を脱却してからは、その傾向が顕著となってきました。

ただ、川口市とか、さいたま市とかは川のそばが嫌だと言っていると買うエリアが無くなっちゃいます(笑) なので、立地がピカイチなのであれば少しは妥協します。ただ、川のそばで低くなっている立地は避けて、そのエリアでも水害の被害が少なそうなところに限って検討範囲としています。

 

このあたりも説明の難しい感覚になっちゃいますね。江戸川区のハザードマップが話題になったことで水害関連のことを取り上げてみました。以上、私のデメリットの感覚でした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。