皆さん、こんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、『物件価格に対する「高い」・「安い」の判断』というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

「それ、なんぼしたん?」とついつい聞いてしまいがちな関西人

 

私は、根っからの関西人ですが、関西人というのはどんなものでも「いかに安く買ったか」、例えば、服などから車に至るまで「定価の何割引きで買ったか」を得意げに自慢することが大好きな人が比較的多いように思います。

 

たしかに私も、知人が買ったものを見れば「それ、なんぼしたん?」と聞く癖があります(笑)

 

私自身、関東に来てようやく、この「それ、なんぼしたん?」と聞く癖は治ったわけですが、関東に来た今だから思うことは、これまでのそんな自分が少し恥ずかしくなってしまいました(笑)確かに関東の方で、安く買えたことを自慢する方って、明らかに少ないような気がします。

 

ただし、ここで収益物件の購入に目を向けてみますと・・・・

 

収益物件に関しては、なぜだか不思議で、関東であっても、

収益物件だけは、いかに安く買ったかを堂々と話できる世界

なんだと、日頃から強く感じています(笑)

 

物件価格に対する「高い」・「安い」の判断

 

ところで、先日のコラムでもお話しましたが、私の出身地近くの仲介業者さんから水面下情報として紹介してもらった物件がありました。

 

その物件は、阪神間の高級住宅街の高イメージエリアにある物件だったのですが、そうであるにも関わらず、

あまりにも急な坂の上にある立地のため、

私自身が「こんなところに住みたくない!」と感じたが故に、

諦めた物件

です。

 

その物件はいわゆる相続物件で、かなり安く手に入るところでしたが、準備してきた買付証明の提示には、結局は至りませんでした。

 

「私が住みたいか、住みたくないか」ではなく、「客付できるか、客付できないか」が重要なわけですが、現時点で入居率が60%もあることが不思議なくらいの、そんな急な坂道にある立地でした。

 

当初はざっくりと電話で、

4階建て

建物面積が約600㎡を超えるRC構造

築約30年のファミリー物件

という物件概要と住所とを聞いて、

1億円以下なら見てたい!

と思いましたが、

固定資産税評価額は土地4700万円、建物2800万円の合計7500万円

と言うことで、1億円では難しいのではないか

と、電話越しでは考えました。

 

ところが、売主さんが売り急いでいるということもあり、

6000万円から6500万円で買付証明を出せば

売買成立の可能性大!

という仲介業者からの連絡を受け、私は心が小躍りしました。

 

しかしながら・・・結果は前述の通りです。。。

 

(ちなみに、本物件はファミリー物件でありながら、最寄りの学校まで徒歩30分という立地で、これもかなりマイナスポイントでした。)

 

最終的には、6000万円で買われた方がおられたようですので、別の見方をすれば、その物件も勝算ありだったのでしょう。

 

このケースの場合においては、買主さんは確かに安く買われたと思います。

 

しかしながら、

広告宣伝費を倍増

家賃も激安

にしないと客付が不可能ならば、

それは当然のことながら、安く買ったとは言えません。

 

私の試算では、しっかりとリノベーションし、何とか入居可能な家賃に設定したとしても、私としては投資回収できないと判断しました。

 

(ちなみに、私の場合、不動産投資に対しては、インカムゲイン狙いの考え方のため、そのように感じましたが、キャピタルゲイン狙いの方なら、また考え方は異なるかもしれません。)

 

やはり、

固定資産税評価額の80%で入手可能と言っても、

こんなケースもあるのだな・・・

と私としては感じ、

改めて、

評価額や路線価などと比較しても、

単純には「安い」、「高い」は一概には言えない

ものなんだ、と強く感じた次第です。

 

ちなみに、そのエリアの路線価を調べたところ、急斜面に至る直前の緩やかな坂道のエリアも、ほとんど同じ路線価でした。つまり、もし、その緩やかな坂道のエリアに建っていれば、まさに激安なお宝物件だったのかもしれません。こればかりはどうにもできないことですが、それが非常に悔やまれた経験でした。。。

 

(最後に余談ですが、そのような経験をした中、あるポータルサイトで、「固定資産税の評価額合計4000万円」の物件で、「9000万円近い価格」が値付けされた地方の田舎エリアの物件を私は目にしたのですが、なんと「価格交渉お断り!」とデカデカと強気のコメントがなされていました。私の試算では、この物件は新築以上の価格設定であって、固定資産税評価額の倍以上の高い価格で売り出す仲介業者も「高い」、「安い」の判断ができないのかと、極めて不思議に感じた次第です。)

 

以上、本日は、『物件価格に対する「高い」・「安い」の判断』というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!