こんにちは、「にわか脱サラ大家」です。前回コラム「松戸市木造アパートB」とほぼ同時期に購入した「自宅区分マンション」についてご紹介します。今回もドラマがありましたし、様々な知識・経験をフルに活かして購入しました。皆さんの自宅購入の参考になれば幸いです。

購入物件情報

入手時期:2018年12月、築27年(通常、住宅ローン減税対象外)RC区分3LDK(59㎡)、JR総武線某ターミナル駅 徒歩8分

購入価格:2700万円←売値2980万円、融資:2700万円 フラット35S 29年 0.9%、月々の支払い:9.2万円 

物件との出会い

中国地方のとある府県から首都圏に戻ることになり、「大家だから家賃を払うのが嫌だ」と思っていましたので購入することとしました。場所は「既購入全物件7棟に車・電車で1時間以内」でいける某ターミナル駅1本で探しました。この時、「住宅ローン減税」を直ぐに受けたいと思っていましたので「12月までの取得を必須」としていました。

以下の条件で物件を検索しました。某ターミナル駅徒歩10分以内、金額:3000万円以内 間取り:2or3LDK。(独身なのに3LDKに住んでいたので荷物が多いorz。)そこで、条件に当てはまり、3戸(5F、8F①、8F②)売り出していたマンションに目にとまり、購入検討することとしました。

購入までのいきさつ

11月1週 融資先探し:「金利上昇のリスク」を懸念していましたので、「全期間固定」を選ぼうと思っていました。また「個人の1億5千万円の投資物件負債」が融資のネックになると考えていましたので、この辺の条件が緩い「フラット35」を使おうと考えていました。

そこである日、フラット35取り扱いNO.1のある会社に電話しました。

不動産投資をしていることなど自分の状況を詳しく話したところ、その営業は「不動産投資の負債は物件資料と『全賃貸契約書(=自宅でなく賃貸である証明)』を提出して頂ければ、ノーカウントになります。融資は概ね大丈夫でしょう。ちなみに、フラット35は不動産投資として借りてる方もたくさんいますよ。借りたあと引っ越しても、弁済を求められませんから。」とのこと。「この人やばい橋、たくさん渡らせてるわ。」と同時に「話が早そうでいいわ。」と感じ、お願いすることとしました。

11月3週 物件視察:5F 2780万円、8F① 2880円、8F② 2980万円を全て見ました。(間取りは左右入れ替わりなだけでほぼ同じ、全て、マンションNavi参考価格より高め)

5F・8F①は同じ不動産屋専任扱いでした。8F①はリフォーム済みで既に売れていて、5Fは同じリフォームをしている最中でしたので、8F①でリフォーム後の様子を見ました。400万円かけたそうで、和室を洋室に変えて、フルフラットにしており、中身は新築並みでした。

8F②は松戸市木造アパートBの仲介をお願いした不動産管理会社に案内してもらいました。(この区分を買った場合も、仲介手数料1.5%で握ってました。)7年前にフルリフォームしたようで、設備はそんなに古くはなかったのですが、フルフラットになっておらず(洗面所・浴室、トイレが15cmくらい高い)、壁紙のリフォームをされていない状態で、同じ間取りの物件とは思えませんでした。←自分の区分売却時には、ある程度リフォームしないといけないなと感じました。

この視察の結果、値段が安く・内装が新品の5Fに買付けを入れたのですが、「売主が短期譲渡になるので引渡しは1月にして欲しい。」とのこと。12月まで取得が必須だったので、8F②の仲介会社に「『5Fは400万円リフォームして2780万円。現状渡しで良いから、2680万円(▲100万円)だったら考える。』と売主と交渉してください。」と伝えたところ、「2700万円までだったら」という返答があり、こちらに決めることとしました。→280万円値引き。マンションNaviの参考価格より安くなりました。ラッキー!!

11月5週 売買契約:売主側の仲介不動産会社に行きました(物件から400m)。

11月5周 融資申込:ある会社の支店に仲介してくれる管理会社の方と一緒に行きました(物件から300m)。この会社はNet申込だと手数料1%ですが、店頭申し込みは2%に増えます。不動産投資負債があると審査が長引き、12月決済に間に合わない恐れがあるので店頭申し込みとしました。

ここで「住宅ローン減税の対象は25年以内。但し超過してても、『耐震基準適合証明書』があれば対象。」の話をし、仲介会社に準備をお願いしました。←10万円ほど余計にかかりますが、登記費用も大幅に安くなります。仲介会社は収益物件はメインでしたので、こちらから言わなければ、「住宅ローン減税が受けられない」ところでした。

またこの時、融資の営業と管理会社の店長が同じ中学で同級生だったことが判明しました。←なんなんですかね、この縁は・・・

12月2週 金消:また、ある会社の支店に行きました。

12月3週 決済(松戸市アパートB決済の翌日):また、売主側の仲介不動産会社に行きました。自宅購入は4戸目で初めて不動産会社でやりました(それまでは銀行)。振込を銀行まで行ってやらざるを得ず、めんどくさかったです。

本件の感想

何とか12月までに、「住宅ローン減税を受けられる物件」を「お買い得(値段、手数料減)に買えて」非常に満足できる取引でした。また、「物件」「売主仲介会社」「融資会社支店」が「全て徒歩5分以内」ということに「こんな偶然もあるんだ。これも縁なのかなぁ。」と感じました。

本件から得られた教訓

「芸は身を助く」→不動産投資をしていたおかげで、自宅購入時にも「競合物件の状況を調査し、これを使って値引交渉する」とか「関係しそうな税金、補助金の情報は調べる」ということが当たり前にできました。不動産投資の経験は、物件購入のみならず、今後の生活の「色々な場面で活きる」と思います。

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。