不動産投資・賃貸業にとって大事なのは情報です。どんな物件があるか、家賃はどれほどか、あそこが売りに出された、建て替えをするぞなど気になることはイロイロ。

 

 予め自分のテリトリー内のエリアを確認し続ければ、何かあっても対応が早い。土地勘があるので、後はネットでチェックするだけでもイメージが結構湧きやすい。ついでにそれなりに人間関係があれば動きも加速する。

 

 何かあってもと言えば、レ○パレスが今年度、自社物件を売却するとの記事が流れました。今期は簿価で140億円程度(固定資産の2割程度)のようですが、幾らで売却するのでしょう。

 

 売却資金はやはり昨今の施工不良に充てる模様。そもそも継続企業としての疑義が生じていますからね。

 

 2018年度決算では特別損失(補修工事関連損失引当金繰入額として)507億円を計上してますが、来期に幾ら計上するのか?綱渡り状態でしょう。

 

 テリトリー内にそんな物件があるのを知っていれば気になります。

 

 さて、今回は自分の賃貸マーケットを再確認するに当たって、家賃の上げ余地の有無や、新たに注目物件は無いかと意識しています。家賃は逆算して分かることも多く、保有物件についても、将来の購入対象物件についても、その変化の程度を何度見直してもいいかなと思います。

 

賃貸マーケットの再確認

 土地勘もある自分のエリアの賃貸情報をザクッと調べるなら不動産系HPの検索機能がお気軽。そういう意味で土地勘のあるエリアを広げて行くのは良いものです。

 

 今回、対象エリアの一つ(人口30万程度の施行時特例市で駅から徒歩15分程度の範囲)のマップ上において、保有物件の専有面積を基準として5㎡刻みで賃貸物件がどのように分布しているかを再確認し、検索の家賃設定を5千円刻みで増やして家賃状況を見ていきました。

 

 面積で見て行くと狭い部屋は古い物件が多く、広い部屋はここ10年程度の物件が多いのが分かります(前から変わりません。)。

 

 例えば1R(1Kでも)の賃貸マンションは段々と面積が広くなっていき、最近は30㎡程度になっていますが、築20年だと20㎡~25㎡ぐらい、築30年~築40年ぐらいだと20㎡前後、時には18㎡の物件もあります(ファミリー物件の築古なら3LDKで60㎡未満。)。

 

 こうやってマップで見ると、いい場所には新築の賃貸マンションが少ないのが明らかなものの、少しずつ建て替えで築10年程の物件も増えてきたことに改めて気付きます。これらの幾つかは相続対策の新築RCですね。

 

 ただやはり築20年以上や平成元年前後の築30年ちょっとの物件が多いです。

 

 見て行くと、同じ間取りでも、家賃が変化する境目となる面積が存在するのが分かりますが、古くなるほど部屋が狭いので、結局、築年から見ても同じ結果かもしれません。

 

 先程の1Rや1Kの場合、20㎡を割った瞬間にガクッと4万円以下に落ちますが、これは築30年ぐらいが多い。一方このエリアに多い20㎡~25㎡になると5万円前後に落ち着くのがほとんど(6万円超の物件もあります。)ですが、これは築20年代が多い。

 

 そして最近目立つようになった30㎡では7万円台+礼金2カ月分(でもこれは新築プレミアムも手伝ってるのでしょう。いつまで続くのかな?)ですが、これは築15年未満ですね。

 

 上記20㎡~25㎡までの賃貸物件は同年代のせいか、間取りや部屋内設備も似ているものが多いのですが、5万円の前と後とを分けるのは立地以外にも、物件のパッと見で何となく分かります。つまり外観のスッキリ感とキレイなゴミ置き場(スッキリした外観って人でもモノでもお金がかかりますね。)!

 

駅から徒歩何分の影響

 その20㎡~25㎡の中にも6万円台の物件があるのは、この狭いエリア(駅から15分以内)の中でも、微妙に駅からの徒歩時間や開発が進む人気エリアなどの違いがあるから。

 

 まず駅からの徒歩時間から見て行きます。まず駅から10分以内を見ると、やはり近いせいか、家賃はやや高めの5万円後半のものが含まれます。ただこれを7分以内にしてもあまり変わらず。

 

 いつだったか「分譲マンションはこれから徒歩10分以内ではなく、7分以内じゃあないと価値がないですよ!」みたいな記事を読んだことがありましたが、既に物件が立ち並ぶコチラの賃貸では関係ないかな。投資対象を検索するときの徒歩時間の細かな設定は、エリアを確認してからでもいいですね。

 

 マップを見て行けば、駅から10分以内、10分以上でも主要道路に近い、または、新築やスーパーなど開発の進んでいる人気箇所が6万円台になっている(土地値も上がってきている)のが分かります。

 

 逆に15分ぐらいになれば、比較的新しい物件を除くと、1Rや1Kでは確実に家賃が下がります。そもそも1Rや1Kは減っていき、ファミリー物件が多いエリアですね。最近の分譲マンションが駅近くに増えてきたのと対照的です。

 

 そして1Rや1Kで7万円台の物件は新築RCですね。何となく地震以降、建て替えが目立ちます(ただ話を聞く限り、実際の収支からは7万円台でも少ないような気がどうしてもするんですよ。部屋面積も以前より広く設定されているし。)。

 

 コチラでは1Rや1Kの家賃は7万円台までですが、同じ家賃でも立地や設備、そしてスッキリ感によって礼金が家賃1ヵ月か2カ月かぐらいの違いが出ています。

 

 こうやって見て行くと、まだ保有物件の家賃を上げる余地はあることが分かりましたが、周りの物件との競争があるので、家賃・礼金を絡めながら検討していこうと思います。

 

 また駅から徒歩10分~15分のエリアでは同条件の物件でも家賃にややバラつきアリなので、ちょっと注目ですね。 

 

 さらに物件をイロイロと見て行くと、外観ではパッと見・第一印象のスッキリ感の重要性、間取りでは狭くても1Rより1Kが良いこと、そして設備ではユニットバスは3点自体が少ないことを改めて確認できました。

 

 現在、保有物件は3点ユニットバスですが、やはりトイレを別とした2点ユニットバスが多いですね(3点は人気ないからなあ。)。後はオートロックですね。

 

 ユニットバスを交換せざるを得ない場合(前回・前々回の穴ぼこが出来た部屋は将来的に可能性アリ。)には、2点ユニットバスへの変更も、工事代によってはいいかなと思います。

 

 今後は、レ○パレスの施工不良もそうですが、不動産マーケットがアベノミクス開始からの数年とは違った意味で動いていくのをしっかりと見て行きたいと思います。

 

 次回もヨロシクお願いします。