画像は散歩中の新宿御苑(嫁の白い帽子の一部、写り込みw)

 

 

非公開物件ということで、某仲介業者から、小振りの物件の紹介があり、諸条件が合いそうなので、机上検討をしてみた。

以前よりもチェックポイントが増えているので、初期段階で、検討基準をクリアできる物件は少なく、いわゆる大好きなシミュレーションをしてみたいのであるが、シミュレーションするまでもなく、検討を断念することになる物件が多というのが現状である。

そんな中、今回の物件は、買付に進めそうな物件かもしれないと、直感的に感じたのである。

以下、簡単なスペック

土地面積・起床面積110㎡  築26年木造2階建て6戸 

駅徒歩6分 利回り14%

※路線価が販売価格の70%

駅力は弱いものの、リーマンまさゆきが定義する首都圏の駅で、徒歩6分だし、隣り駅は、乗降者数10万人のそれなりの駅。

ね、なかなか、いい条件でしょ。

と、よく見ると、やはり良い条件には何かあるわけで、案内をよく読むと、

容積オーバーの物件である。

 

すなわち、建て替えると小さくなっちゃうし、融資がつきにくいので、このままでは、売りにくい物件ということになる。

しかしながら、容積オーバーでも稼働している限り、利回り14%で回り続けるわけで、築26年ということは、頑張れば(ちゃんと修繕してあげれば)20年ぐらいは稼いでくれるだろう。

容積オーバーって、やはり、公庫でも融資つかないのかな?トラストしかないのかな?などと考えつつ、

まぁ、融資がつかなければ、キャッシュで買うという最終手段もあり、少々指値をして、6年で回収できるなら、現金買いもありだと判断した。

フルローンのキャッシュ温存、規模拡大作戦で、ここまで物件を取得してきたリーマンまさゆきであるが、ここにきて、現金買いとは?

という点に関しては、実は、以前のコラムでも言及しているのであるが、
ホップステップ作戦という狙いがある。

具体的に書くと、現金買いのメリットを活かした作戦となり、

以下が狙いとなる。

1.購入後、返済無しのキャッシュマシーンとなる

 (利回りから自己資金回収期間が想定できる)

2.次のそれなりの規模の物件購入時の共同担保にできる

 (現在の融資環境をふまえると、共担なしのフルローンは難しい)

というわけで、資産性・収益性を兼ね備えた小振りな物件を現金で購入するのは、有りだと判断しているのである。

(とはいえ、投資なので、多めの頭金を入れて、公庫から融資というのも想定している)

というわけで、

「現地確認して問題なければ、融資を使う想定ではいるけれど、融資が厳しければキャッシュで買うから(要は、融資特約無しで、買付を入れるから)、

 売値から300万円引いてくれ。」

という買付&指値のシミュレーションまでしたうえで、おもむろにメールにて案内をくれた業者に、直電!

キャッシュで買うから、300万円値引きしろ!というのは、アコギな交渉ではないだろう、融資特約無しの現金は、買う側としては、最強だからね! なんて、思っていたワケだ(^^;

 

そして、「この物件、まだ検討可能ですか?」と確認したところ、

 

 

仲介業者さんからの回答は、、、

 

 

「現在、問い合わせの物件は、ご案内の価格から、プラス100万円の現金買いで、買い上がっている状態です。

 売主さんは、プラス100万円の現金買い以上の条件でないと受け付けてくれないとのことです。」

久しぶりに、気合いの問い合わせを入れてみたのだが、やはり、上には上がいるってことかなw

というか、この手の小振りの物件は、現金買いでの競争にも巻き込まれるということかと改めて思った。

買い上がりの戦いに参戦できないわけではないが、自己資金を6年で回収するのと、8年で回収するのとでは、リーマンまさゆきにとっては大きな違いになる。

すでに取得した2物件の返済状況との兼ね合い、法人での税務上での作戦との兼ね合いも微妙に変わってくる。

というわけで、

現金買いでの強気の指値作戦は、見事に思惑がハズレてしまった(^^;

 

このところ、検討に値するかも?という物件の案内が、それなりに増えてきたように見受けられるのであるが、やはり、良い物件は、まだまだ競争が激しいんだなと、再認識したリーマンまさゆきであった。

と言いつつ、懲りずに、今週の日曜日は、埼玉南部の別物件を現地確認予定だったりしてw