2000万円不足問題。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

昨日のコラムでは、最近の話題となっている老後の2千万円不足問題を取り上げました。すると、たくさんのコメントを頂きまして、私も考えさせられる部分が多くありました。ちょっと天邪鬼な部分もあったし、賛否両論の問題なのでどうなるかとも思いました。でも、良い議論の場となって良かったです。コメントをくださった方々、ありがとうございました!

 

そんな中で感じたのは、『やっぱり不動産投資家の考え方は似ている部分も多いんだなぁ』ということです。世間一般の方々と議論したとしたら、これらのコメントとは方向性が違っていた意見も多かったでしょう。不動産投資を選択したという点で似ている部分も多いのかもしれませんね。

運を天に任せるのではなく、自分の身は自分で守るという意識が強いように思います。将来のために自己防衛をする意識が強いからこそ、こういうリスクを自ら選択した人たちなのでしょう。

 

昨日のコラムでも数字を出して、老後資金として2千万円の不足と言われていますが、、、その詳細は毎月55,000円の不足が30年間続くということです。その累積が約2千万円になるわけです。

 

でも、『これなら2千万円もいらなくないですか?』と思いますよね。それが不動産投資家の感覚でしょう。

 

2千万円もいらない。

結局のところ、問題を突き詰めれば月に5.5万円あればよいわけです。ということは、月のキャッシュフローを5.5万円増やすことができれば解決です

 

これには、運営費や空室リスク、税金、30年間の大規模修繕費用、家賃の下落なども見積もったうえでの平均キャッシュフローで考える必要があります。

 

それらをザックリと考えたとして、こんな物件を買えばなんとかなりそうです。

・価格:920万円
・表面利回り:13%
・年間家賃収入:120万円(月10万円)
・戸数:2戸
・構造:木造、築15年
・立地:30年間 高稼働が可能

 

こんな物件を買って、高稼働を続けることができれば問題は解決です。空室率5%、経費率20%、大規模修繕費用として5%を積立、などを考慮しても月に7万円くらいは残ります。そこから税金が引かれることになりますが、このくらいの規模なら税率も低いでしょう。たいしたインパクトはありません。家賃の下落を加味しても大丈夫そうです。

 

木造は法定耐用年数22年ですが、実際はもっと長持ちです。きちんと大規模修繕などの維持管理をしていくなら50年くらいは大丈夫だったりします。当然、家賃は下落していきますが。

通常は、あと30年くらいは稼いでくれるでしょう。もしくは20年稼いでもらった後に売却してもいいです。どちらにしても、なんとか想定通りの老後をギリギリ過ごせると思います。2千万円貯めるよりは現実的な選択となるかもしれません。

 

つまり、自分の老後をシミュレーションしてみて、老後の資金が●万円不足するということが分かったなら不動産投資で準備すれば効率的だということです。2000万円不足というケースでも半分で済みそうな感じですから。

結局、お金が2千万円足りないのではなく、キャッシュフローが不足しているわけですから不動産投資がピッタリはまるのです。

 

 

もし、私たちの世代では55,000円以上不足すると感じているのであれば、もっと頑張る必要があります。

月に10万円不足すると思うなら、上記例の2倍程度を目指す必要があるということですね。例えば、無借金で2千万円くらいの規模を65歳までに目指せばよいということです。いろいろな手法があるので、融資をひきながらキャッシュフローを積み上げることもできますし、そのあたりは自分に合った手法を模索すればいいと思います。

 

そんな感じで、定年後もある意味では自営業者としてキャッシュフローを取得し続ける仕組みを作ることができる点に魅力があります。詐欺っぽい業者さんが良く使う『自分年金』というやつですね(笑)

でも、実際にこれも不動産投資をする大きな理由のひとつです。ただ、将来の家賃のために今の時点で大損して良い理由にはならないだけです。そこは勘違いしないようにしましょう。

 

 

私が不動産投資をしている理由も将来の安定度を高めたいからです。昨日のコメントを読んで、皆さんも似ている部分が大きいと改めて思いました。それだけ、そういうメリットが大きい投資なんだと思います。もし、そんな将来の不安を解消するために不動産投資をしたいと思っている方がいるなら大賛成です。今の時代、何も行動しないよりも良いことだと思います。

ただし、この世界はブラックぽい方も多くいます。サラリーマンとは違って、みんな一国一城のビジネスの世界です。何があっても自己責任です。その覚悟を持って、自分の将来のために頑張ってみてください!