こんにちは

素人大家です。

 

昨今、不動産に対する融資が厳しいと言われております。

怪しそうなセミナーでは区分や戸建てが流行ってるように感じます。

 

実際に融資担当者の話を聞くと出さない訳ではないという話は聞いております。

銀行は貸すのが仕事なので、貸さないと収益が上がらないのですからね。

でもお客様から預かった預金を貸すには、誰にでも、いくらでも良いわけではないということだと思います。

 

個人的には、世間の逆張りがいいのかななんて、単純に考えております。。。(^_^;)

私は融資が引ければ、耐用年数切れの小振りのアパートが買いやすいのかなと思います。競合が減れば、値段が落ちると思っているからです。

その為には頭金が。。。

 

厳しくなってから融資を受けていませんし、買ってもいないので妄想コラムです。。。

 

物件を見る時は、私の中では常に出口を考え見ています。

私が狙っている地域は30坪が一番、坪単価が高く売れると思っております。

地域の特性をまずは掴むことが大切なことでしょう。

私の住んでいる地域の少し北の方は40坪以上なのかな?

 

30坪で坪50万 そうしますと1500万

50坪だと切り売りするには微妙な大きさになり、坪40万で見た方がいいのかな。

なんて素人的な考えをしております。

建蔽率60・容積率200地域です。

 

私は30坪又は60坪以上の物件を買いたいなと思っています。

30坪は切り売りする必要はないですが。。。

 

60坪だと切り売り前提になります。

高い単価で切り売りできるのは、切った土地の両方が整形地になるように切れる土地。片方が旗竿にならないのがベスト!

こんな目線で物件を見ています。

耐用年数切れのアパートの上物はほぼ価値ゼロで買いたい。

 

実勢価格でもいいので、土地値を重視しながら物件を見定めています。

上物の値段がありそうだなと感じる場合は、

実勢土地値から売値を引くと上物代が出ますよね。

耐用年数越えに1000万とか上物代が乗っているのをチラホラ見かけます。

どれだけ、安く買えるか。そんなイメージで物件をコツコツ見ております。

 

 

融資が引けないから戸建てへ となりますと、必然的に戸建ての下限が上がってきます。

融資がジャブジャブだった時は利回りが低くても一棟物が売れていきました。私が投資を始めた頃もジャブジャブでしたが、あえて現金買いで土地値戸建で始めています。

多くの方と逆の動きをすることで勝機が見えてくるのかな?なんて思っている素人大家でした。

 

 

本日も駄文を最後までお読みいただき有難うございました。m(__)m