こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

『仲介論』

やっと!

シリーズ第1章:仲介時代の昔話

が先日終わりました。汗

第1章は、

タイトルにもあるように、私の仲介時代の経験談に終始しました。仲介会社勤務の方、不動産業者の方にも読んでいただけていれば嬉しいです。。。

伝えたかったことは、

仲介って大変な仕事

だけど

仲介って素敵な仕事

でした。

 

そんな社会的に存在意義の大きい立場である『仲介』ですが、第2章では、勝手に分類していこうと思っています。

分類の方法は、完全に独断と偏見ではありますが、

仲介経験から

投資家観点から

ここに集まる読者にとって、少しでも今後の『仲介』との付き合い方に参考になるような内容になれば良いなと思います。

 

シリーズ全体の構成は、下記の通りです。

1.仲介時代の昔話

2.仲介を分類する!

3.真の仲介とは?

4.真の仲介が増えた不動産業界は?

 

今回も、何節かに分けます。汗

1.仲介を分類する

2.売主側仲介

3.買主側仲介

4.元付仲介・共同仲介

例の如く、1日1節で参ります。

 

尚、次章で深堀り考察しますが、

本章では

真の仲介

どこにいるか?

を考えながら、読み進めていただけると、本コラムの真意が見えるのではないかと思っています。

 

では、宜しくお願いします。

 

1.仲介を分類する

みなさんは、仲介を分類しろと言われれば、きちんと分類出来ますか?

これが出来ないようであれば、実践コラムを読む前に、Google先生の下に弟子入りしなければいけませんね。

仲介を大別すると、

①売主側仲介

②買主側仲介

に分かれるでしょう。

一体、どちらに真の仲介は介在するのでしょうか?

 

それから、分類は

これだけでしょうか?

 

厳密に分類すれば、

①②ともに

細分化出来ると思います。

 

①売主側仲介を宅建業法的に細分化する

売主側仲介とは、売主と媒介契約を締結し、売主から正式に売却活動を委託された仲介のことを言います。

この意味だけで言えば、非常にシンプルであり、売主側仲介は1種類しかありません。

しかし、

媒介契約の種類によって、

売主側仲介は以下のように細分化されます。

A:専属専任媒介

B:専任媒介

C:一般媒介

 

な~んだ、そんなこと今更何言ってんの?ですよね。汗

勿論、私の分類はこれのことではありませんが、一応、各々の特徴を確認しおきます。

 

A:専属専任媒介

※以下、ホームズの不動産用語集から抜粋

専属専任媒介契約とは、

売主が、他の宅建業者に重複して売却活動を依頼することができないと同時に、専属専任媒介を締結した宅建業者が紹介する買主以外とは取引できない媒介契約をいいます。

仲介会社にしてみれば、

・他の業者による横取りの心配もなく

・自己発見取引の可能性もないので

限りなく、営業収益を上げる可能性が高い媒介契約と言えるので、販売活動への努力が期待できるはずです。

逆に、

仲介会社へ要求される業務も強く、

媒介契約締結してから5日以内にレインズへ物件登録しなければならず

定期連絡(通称、定連)も1週間に1回以上行わなければなりません。

 

おそらく、

大手実需仲介会社では、きちんとルールを守っていることと思います。

が、果たして!

収益仲介会社ではどうでしょうか?

定期連絡とか一週間おきに、きちんとしてますか?

 

そんなのが面倒で手間だし、売主が自分で買主を見つけてきたとしても、宅建業者でもない限り、直接契約書を取り交わし、仲介会社が案件を取りこぼす可能性は低いため、

大体は、そんな手間を考慮して仲介会社の都合で、

B:専任媒介

を締結するのでしょうね。。。

 

専任媒介契約とは、

売主が他の宅建業者に重複して依頼できない媒介契約をいいます。

ただし、

依頼者は自分で買主を探して取引することは可能です。

依頼を仲介会社にとっては、売主が自ら取引相手を見つけてしまう可能性はありますが、他の業者に取引を横取りされる可能性はありません。

そのため、営業努力が無駄になる確率は低く、それでけ積極的な努力が期待できます。

しばりは、

レインズへの物件登録を媒介契約締結日から7日以内に行い登録済み証を依頼者に渡さなければなりません。

定連は2週間に1回以上で済みます。

 

私がいた大手仲介実需仲介会社では、きちんと、書面で報告をしていました。

 

果たして!

収益仲介会社は、

定期をきちんとしてます?

その報告って、

嘘じゃありませんか?

私のいた仲介会社では、媒介の種類を問わず、みんな毎週日曜の夜に、1時間~2時間かけて、定期連絡の書面を作成していました。

多い時は、

10以上の書面を作成していたような記憶があります。

そうなると、

事務的になりがち

ですが、

本来の定期連絡の意味は、

・活動内容を確認し

・反響の有無を確認し

・案内の内容を確認し

売主が状況を把握する為であり、特に、我々投資家の場合には、

作戦を練る為の大切な情報

なわけです。

だから、週末の結果をもって、報告する義務があるわけです。

 

経営者にとっては、

過程だけでもダメ

結果だけでもダメ

過程と結果の両方が大切な判断材料になるわけです。

 

なので、この報告内容に、

嘘があってはなりません!

 

仲介会社さん、

嘘の定期連絡したことありませんか?

 

ず~っと、やってたので分かりますが、

面倒ですよね。。。

だ~か~ら~

C:一般媒介

で済ませたり、

そもそも!

媒介契約を締結しない業者がいるわけ

です。

一般媒介契約では、

売主が複数の宅建業者に重複して依頼できます。

依頼者は、

1業者に限定することなく媒介を依頼でき

自ら取引相手(顧客)を探して契約を結ぶこともできます。

この契約には、当初依頼した業者に対して、重複して依頼した他の業者に関して、明示する義務があるもの(明示型)と、明示する義務のないもの(非明示型)とがあります。

依頼を受けた仲介会社にとっては、他の業者に対して独占的にその取引の媒介業務を行うことはできませんが、業者間で物件情報を共有することで、物件を探している顧客に対しては、幅広い情報の中から紹介できるというメリットがあります。

 

なによりも!

専任媒介以上で受ける縛りが存在しないのがメリットなんですね。。。汗

 

①売主側仲介を婿的に分類する

大きく分けると、3種類に分けられます。ま~た3種類?でも、専属とか専任とかどうでもよい話ではありません!( ..)φメモメモ

 

その分類は、

A:真の元付仲介

B:両手取引専門屋

C:完全売主側仲介

です。

 

次回、この分類について深堀します。

 

②買主側仲介を婿的に分類する

では、買主側仲介ではどうでしょうか?

これも、私的には一つどころの騒ぎではありません。汗

 

これは、次々回のお楽しみ。

 

今日は、ここまでにします。

 

仲介会社の読者の方へ、

ご自身がどの分類に当てはまるのか?

出来れば真の仲介であってほしいです。

コメント下さい!m(__)m

どうせ匿名なので、ホントの事言っても大丈夫だと思います。