こんばんは!地主の婿養子大家です!

明日は、

身内の不動産購入の決済に立会います。なんだかんだ、昨年11月から立て続けに案件が続きましたが、これが終わると残すはマイホームだけとなり少し楽になる気がしています。

また、

現在、

ワンルーム系の入居付け

において試みていることがあります。

募集中の部屋でチャレンジする予定でしたが、幸か不幸か、いつも通り申込が入りました。

その部屋は(半)再生物件でしたが、満室になったのに、1か月で退去するというミラクルな入居者のせいで、再募集していた部屋ですが、結果的に、閑散期にも関わらず、賃料も4万円から4.2万円に2,000円UPしました。これにより今後の退去が発生したとしても利回りUPにつながるので、購入時の予定通り利回りは12%になりそうです。

なので、

明日退去の部屋でチャレンジするつもりですので、うまくけばコラムで共有しようと思っています。

このチャレンジ、

ずっと通用するものではなくいわば期限付きチャンス

と思っていますので、出来る限り早く発信したいですが、結果が出てからでないと意味が半減するとも思うので、しばらくお待ちください。早ければ、今月中に書きます。

 

さて、

今日も続けます。

『仲介論』

 

シリーズ全体の構成は、下記の通りです。

1.仲介時代の昔話

2.仲介を分類する!

3.真の仲介とは?

4.真の仲介が増えた不動産業界は?

今日は第2章第2節、

1.仲介を分類する

2.売主側仲介

3.買主側仲介

4.元付仲介・共同仲介

2.『売主側仲介を分析する!』というタイトルで参ります。

 

宜しくお願いします。

 

真の元付仲介

売主側仲介、

一つ目は、

A:真の元付仲介

です。

仲介会社にしてみれば、

両手取引が出来れば一番

なのは当たり前。

でも、それよりも大切なのは、

自分を信用して任してくれた売主の利益最優先

で、

・出来る限り高く

・出来る限り早く

・出来る限り安全に

取引が成立することを目指し、他社付けであろうが、自分の利益を優先することなく、真っ当な取引を目指すことだと思います。

売主保護の観点を重視しつつ、

買主にとっても満足のいく取引を目指し、変な思惑や誘導を用いるのではなく、

あくまで

仲介人として

売主・買主への助言をするが、

安全な取引

を目指すことが大切な役割になります。

もう一度、言いますが、

思惑・誘導

を持ち込むと、

真の元付仲介には絶対になれません!

 

両手取引専門屋

次の分類は、

B:両手取引専門屋

です。

自社の利益最優先で、囲い込みや思惑・誘導当たり前、また、売主を叩くことも当たり前で、あわよくば、業者買取前提で売主を騙し込み、一粒で二度おいしい作戦まで目論んでいるような

クソッたれ

です。

業界用語で、

値こなし

というものがあります。

平たく言えば、売主に値下げの交渉をし、販売価格を下げることや、値下げ出来ないまでも、指値が入った時へのジャブうちとなるべく、売主の頭に、売出価格より低い金額が相場であることをイメージ付けする行為のことと解釈しています。

真の元付仲介でも、

売出価格が相場より高かったり、想定よりも反響が取れない状況だったり、場合によっては、早期成約を目標にすると、値こなしも必要なものだと思います。

が、

この言葉を聞いて真っ先に私の脳内にイメージされるのは、

このクソッたれな両手取引専門屋が、売主へジャブうちをしている姿です。

極論、私の中では、

Bは仲介ですらないと思っています。

簡単に言えば、

売主の敵

です。

しかし、

買主としては?

そんな両手取引の信者に当たれば、付き合い方次第では、お宝物件も安く買えるやも知れません。

 

完全売主側仲介

最後は、

C:完全売主側仲介

です。

この存在、

既に売却活動経験者の中には、昨今の売り手市場でお世話になった投資家も多いのではないでしょうか。

売れたらラッキー値付け

で預かり、

言い方は悪いですが、

カモに売る

わけです。

勿論、

カモ側には、

カモ付け仲介

が入り、片手取引になることも多いでしょう。

私見では、

この類の売主仲介は、

客付力・営業力

に自信がなく、

自信がないから、完全に売主側の人間として、

いうなれば、

売主の代理が如く

高値売却活動をするわけです。

 

本人からすれば、

そもそも真の仲介なんてありえないから

売主側に軸足を向けることで売主側真の仲介として信頼を得るのだ!

なんて思う込んでいるのかも知れませんが、

独断と偏見では、

この人も真の仲介になれる能力がないから、この業界で生き残る術として、差別化戦略をとっているだけで、

不動産投資ブームが去った

 

とたんに

 

仲介でご飯が食べられないから、

・セミナー系で売るためのカモを集めてみたり

・プロジェクト系で仲介以外の収益を求めたり

・ストック系(管理物件)を増やそうとしたり

 

違和感を感じる動き

をとったりするものだと思っています。

 

あれ?

売主側仲介だけで余裕なんじゃないの?

的な。。。

 

ブームが去った『今』素人・初心者が注意すべきこと

本節では、

売主側仲介を

A:真の元付仲介

B:両手取引専門屋

C:完全売主側仲介

と三つに分類しました。

 

このシリーズは仲介の方へ、真の仲介になって欲しいという手前勝手な願いを込めて書いていますが、もう一つの目的があります。

それは、素人、初心者投資家の方への注意喚起です。

潮目が変わると、

真の仲介会社以外のエセ仲介会社

売上が激減します。

売り手市場では、

売り物件を預かれば預かるほど儲けにつながり、人も増やすことでしょう。

しかし、

潮目が変わったトタン、メッキは剥れ、

客付力

営業力

販売力

交渉力

つまりは、

仲介力

を持たないエセ仲介会社は、あの手この手と、小手先の試みを増やします

この特徴は、

売主・買主両側面

で注意が必要だと思っています。

 

売主には、

・融資が付かないのを口実にありもしない買付のローンブレイクで不安を煽り

・ネックにもなりえないような物件の潜在リスク的なもので値こなしし

・見えない将来をより大きな暗闇に見せ不安を煽り

 

安くでも売らせようとされるかも知れません。

私は、基本的には、売る時に業者が欲しいと思うくらいの物件を保有するように心がけていますし、実際、今年売却した物件は13年保有して、建売業者に購入時よりも高く売却しました。

皆さんも、購入時には、出口を見据えて購入されていることでしょう。

自分で考え、悩み、やっと手に入れた物件たち。

 

簡単に煽られないで下さい!m(__)m

自分で考え、先行きを予測し、値下げしてでも売る方が得ならば売却も吉でしょう。

 

買い手よりに市場が動く時に、

エセ仲介は

売れない理由を物件に付加しがちです。

でも、実際は、

そんなにクソ悪い物件だから売れないわけではなくて、

融資が付く買主が出てきていない(見つけられていないだけ)の場合もあります。

 

また、買主側としては、

エセ仲介は、

これまで築き上げてきた『信用』を売りにして嵌め込むスタイルに変化する場合が十分にあることを念頭において欲しいと思います。

 

仲介は、日銭を稼がなければなりません。

真の仲介は、景気に左右されずに、ある程度の数字を安定して挙げることが出来ると思います。なぜなら、彼らは、景気に関係なく、常に、売主側買主側両方のお客さんを抱えられるくらいの行動をとっているので。実際、私の尊敬する収益専門の仲介会社社長は、今でも、全く変わらず契約で忙しくしています。

なので、

潮目が変わっても彼の言動に違和感がありません

 

潮目がかわり、変化が生じるのには、変化しなければいけない理由があります。

 

これは逆に初級、中級者向けの警鐘でしょうか。

これまでの『信用』があったとしても、

本来の物件を見る眼力を曇らせないよう

にして下さい。

潮目の変化時には変則的な投資の話が多くなります。

 

そして、真の仲介以外は、

いつ

どこで

どんな風に

その商法に変化が生じるかは分からないもの。

 

我々はそういう世界で勝負をしているのだから!!!

 

今日はここまでにします。

 

次回は買主側仲介です。