前回の反省

前回のコラム「大津のコラム戦略 勝手に20代同士でコラボ」では、20代節約大家さんに乗っかりました。

私のLEXU●に乗りたい女性からのメールが殺到して困ってますが、

あと5名限定で応募を受け付けたいと思います。

 

今回のコラムは楽待が主催する「築古戸建再生コンテスト」です。

 

以前のコラムで紹介したとおり、「ピエール大津」名義で応募しました。

その件について、コラムにします。

 

築古戸建再生コンテストとは

5月に募集しておりましたコンテストで、写真やエピソードなどで再生のビフォア・アフターを紹介するというものです。

なんと50件ほどの応募があったそうです。

50人もの45組が3万円のアマゾンギフトカードのために電流鉄骨渡りに挑戦しました。

 

私は当確かなと勝手に思ってましたが、鉄骨渡り中後ろから楽待編集部の方に押されたようで落選してしまいました。

アッーーーーーーーーーーーーーーーーー( ゚д゚)ハッ!

詳細は編集部の記事を参照ください。

 

応募物件の紹介

日の目を見ることなく、楽待編集部に方にあべしされた物件を紹介します。

※コラムでも軽く紹介したことがあります。

 

物件の概要

スペック

立地 滋賀県草津市イオンモール近く、調整区域(建て替えOK)、駅徒歩30分

間取り 3DK(和室6畳、洋室6畳、洋室4.5畳、DK6畳)

築年数 築34年(新耐震)

構造 軽量鉄骨テラスハウス

駐車場 1台(軽のみ) ビルドインガレージ

階数  3階建

 

投資額

購入価格 180万円

諸費用 35万円(仲手、登記費用、固定資産税精算、取得税、融資手数料)

改装費 86万円

内装・設備工事

(クロス、CF下地、トイレ(和式→洋式)、洗面化粧台、設備設置、風呂タイル補修、ベランダ補修など) 57万円

畳、襖(表替えなど) 5万円
設備費用(楽天などで調達)
トイレ、モニターフォン、洗面化粧台、キッチン、キッチン台 20万円
給湯器、シャワー、ガス配管設備は無料(プロパンガス会社から支給)

配管工事 3万円
ゴミ処分1万円

総投資額 301万円

 

融資条件

金融期間;某信用組合 

年数;7年

金利;2.8%

返済額;39,000円

調整区域で積算が出ないため、オーバーローンは出来ましたが、融資期間が短くなりCF出ません(泣) 

 

収益分析

想定賃料 54,000円

※5月末に完成、入居決まったが、まさかの保証会社落ちで再募集中。

想定表面利回り 約21.5%(保険料、固定資産税引いた実質約20.5%)

想定売却価格 450万~500万円

 

購入までの経緯(以前紹介済み)

別の物件を購入した不動産会社の若手営業マンからの紹介。2棟目。
もともと、市街化区域、公共下水だと思って、230万円で買い付けをいれていたが、
重説前に調整区域、汲み取り、であることがわかり白紙に。再度値段交渉して、180万円で着地。買い付け時は公共下水と聞いたので、どうせ工事するからええわとよく見ていなかった汗
調整区域については、建築時は市街化区域でその後調整区域に変更した(当時計画していた区画整理事業がなくなったためと税金が上がった地元住民のクレーム)。

改装の内容

内装

はじめはゴミが溢れていました。

比較的きれいな3階の壁以外はすべてクロスを張替え、床はCFにした。
3Fの4.5畳は和室から洋室(CF)にした。
畳はすべて表替えした(新調までは大丈夫であった)

ビフォア

アフター(左の壁はそのまま)

 

 

キッチン

他の現場で余っていたキッチン(2月に購入したが、調理関係の業者が賃借人になり、自分たちで業務用キッチンを入れたいといわれたため)を無理やり導入したため、少し合わないところがあり、コンロ台も設置して、なんとか体裁を整えた。
吊戸棚には、100円均一のインテリアシートを自分で張った。

・トイレ
汲み取り和式→簡易水洗

・風呂
タイルが盛り上がっており、やり直した。

給湯器とシャワーだけを交換。

・玄関、踊り場の床など

シロアリで木が腐っていたので、交換。

 

・その他設備
洗面化粧台、洗濯機パン、換気扇、モニターフォンも新品を設置。

工夫ポイント

トイレ(以前紹介済み)
一番はトイレです。
本下水は家の前まで来ていますが、汲み取りを下水接続した場合は、
コンクリートをはつるので、数十万円は掛かります。
しかし、汲み取りのままでは客付けがかなり大変です。
そこで、和式便所をはつり、汲み取りのままで
水洗にしか見えない簡易水洗トイレを導入してます。
簡易水洗トイレへの工事代金は8万円です、トイレなどを入れても、16.5万円で仕上がりました。

直張り
土壁へのクロスです。通常はベニヤ板を貼りますが、職人さんには板を貼らずに
直張りをすることで、コスト削減をしてます。直張りの平米単価は1150円と1.5倍程度ですが、それでも下地+クロスよりも大幅に安く出来ています。
よく剥がれるのではと言われてますが、いまのところそういうことは起きてません。またもし剥がれたときは手直しは無料でしてもらえます。

普通の職人さんは嫌がってやりませんが、長年の交渉の末やってもらえるようになりました。

プロパンガス
プロパンガス会社に切り替えた。もともとプロパン物件であったが、従来よりもガス単価を下げた上で給湯器、シャワー、混合水洗、ガスコンロの無償提供頂いた。去年から数をこなして代理店になり報酬も貰えるようになった。

 

ゴミ処分

費用を削減するために、廃棄するエアコンと抱合せで処分した。
他の物件と合わせて合計4台のエアコン(1万円程度にはなる)
もプレゼントすることで、その分を値引きして頂いた。

畳6枚込で軽トラからあふれる位のゴミを1万円で処分しました。

全体的
古い家なので、白を基調に清潔感を意識した。
設備はキッチン、洗面化粧台、モニターフォン、追い炊き式給湯器などを新品で導入し競争力を強化。

DIY
ゴミ掃除とハウスクリーニング、つり戸棚インテリアシート貼りは楽待読者さんと一緒に頑張りました。

私は大工やクロス、設備設置などは基本的に出来ません。

 

まとめ

コンテストに落選して、圧倒的無念です。

 

無念よりもアマゾン大津(注1位には3万円のアマギフ)になれなかったことが大変つらいです。

 

しかし、落選理由を自分なりに分析すると最終選考まで残った方よりも思い入れ、工夫、DIY等の努力が薄いと思い、

あべしされて仕方ないかなと思います。

私は戸建投資を画一的な工業製品生産的にやりたいと考えていて、設備が新しくて、内装がきれいであれば埋められるのでOKという考え方を持っており、もっと良い物件をしたいという努力は全くしてません( ゚д゚)ハッ!

それが職人さんへの指示「いつもどおりでお願いします」という言葉になり、その結果が私の物件かなと思います。実はクロス、CFの型番はすべての物件で同じです。

また今後もおしゃれで評価される物件よりも早く手間を掛けずに埋めれる物件を大量生産したいと思っており、仕上がりは大変満足してます。

以上、敗因分析です。

築古戸建メインのコラム書いてますので、コラムニスト枠で最終まで残れるのかと甘く考えてました(泣)

 

落選は認めますが、鉄骨渡りを継続するには

アマゾン大津にならないといけません。

圧倒的鉄板土下座でアマゾンギフト券の

獲得を目指します。

 

※来週、編集部の方と電話しますので、古事記作戦を考えてます。