こんにちは!
外資系コンサルタント出身、現役経営コンサルタントの「勢い大家さん」です。

私の物件で発生した夜逃げについて、今回も引き続きお話を続けたいと思います。
3回目は家賃滞納型の夜逃げ(その2)です。

3回目の夜逃げの概要

3回目の夜逃げは約半年前くらいで、ここ最近発生したものです。

この入居者さん、家賃滞納が1年近くにまで到達し、その間も今の管理会社さんが継続的に督促を行っておりました。

管理会社さんは内容証明郵便で督促を行っていましたが、とうとう受取人不在で数回返送されてきたため、家まで踏み込み、誰もいないことを確認。その場で強制解約扱いとしました。

住んでいたのは30代男性でした。以前までは家族3人(本人・奥さん・お子さん)で住んでいたようなのですが、どうも夫婦間で事情があり、本人のみこの部屋に住み続けることになったようです。

賃貸契約を締結したときは東証1部上場会社に勤務していたのですが、ひとりで住むようになってから、何を血迷ったのか会社を辞めてしまい、夜逃げする前までは運転代行会社でアルバイトをしていた模様です。そのような状況から、収入も安定せず、昼夜逆転の生活を送っていたようです。

東証1部上場会社に勤務していた最後の方では、家賃滞納し始め、ボーナスが入ったら一括で支払いをするということが2回ほどありました

夜逃げの後に部屋を確認したところ、家財道具はそのまま残っていて、完全に汚部屋で、ゴミ屋敷状態でした。当面は貸し出しは無理な状態です。

このケースはアンラッキーな条件が重なった結果

この入居者は、前の管理会社のときに賃貸契約を締結しており、そのときには家賃保証に加入していました。しかし、以前も書いたように、前の管理会社が自社保証していたため、管理会社変更に伴って家賃保証が外れるという状態になっていました。

管理会社変更後に契約更新(定期借家契約なので、正確には再契約)をしているのですが、その際に、今の管理会社さんのもとで新しい家賃保証に加入してもらえばよかったのですが、「家賃保証をつけられない」と私も管理会社さんも思い込んでいたので、家賃保証をつけない状態で契約更新しておりました。

その結果、1年分の家賃が滞納という形で溜まり、この顛末になっております。(この家賃保証をつけるという部分の検討が甘かったことで、この事態を引き起こしているので、自業自得なのです・・・)

そして不思議な状態が発生

当の本人は夜逃げという形でトンズラしてしまいましたが、管理会社さんと連帯保証人の身内(父親)、別居中の奥さんとは連絡が取れる状態なのです。ちょっと不思議な状態です。(ひょっとすると、これは不思議な状態でもないのかもしれません・・・)

このような状態なので、管理会社さんからは連帯保証人の身内に連絡を行い、滞納家賃の支払いを請求。しかし、取り合ってもらうことができず、最後は内容証明郵便も受取拒否で戻ってくる状態になりました。

この身内の方は、「この入居者は大人なのだから私は関与しない」というスタンスで対応していたようです。そして、この身内の方が連帯保証人になっていたということを認識していなかったようです。(過去の契約書を見ると、身内の方の署名がありました・・・)

また、残置物の撤去を管理会社さんから奥さんに依頼したのですが、奥さんは「やります」と言いながらも対応されずに、今に至っています。

こちらもいっこうに進展しないため、管理会社さんと相談の上、最終手段の一歩手前のプロ(=債権回収会社)に依頼して、回収していくこととしました。

このケースはリスクを最小限にすることができたケース

お分かりの通り、このケースは優良企業の社員から夜逃げ人への見事な転落のケースです。一方で、家賃保証を契約更新(正確には再契約)の際に再度付け直すことで、リスクを低減できたケースでもあります。

従前の契約を確認したところ、家賃保証について毎年1万円前後の費用を支払うこととなっておりました。管理会社変更後はこの費用を請求しておりません。

従前の契約を考えると、再契約時に家賃保証を入居者負担で再度つけることはできたわけです。再契約なので従前に従う必要もないのですが・・・

ただ、入居者さんから見ると「契約更新」と思うので、新たに家賃保証に加入することを拒否してくる可能性もあり、そのために家賃保証を再度つけられないと、私も管理会社さんも思ってしまったというのが事実です。その結果、このようなミスを犯してしまったというわけです。

なので、管理会社変更のタイミングで家賃保証が外れてしまうのか、外れてしまうのであれば、契約更新(再契約)時に新たに家賃保証をつけられるのか、従前の契約も確認した上で対応することが重要になります。

ちなみに、このケースは現在進行形です。

管理会社さんの話では、債権回収会社の方が連帯保証人の身内と会って、滞納家賃の支払いと残置物撤去を依頼した模様です。債権回収会社に委託するので回収に費用がかかりますが、幸い連帯保証人という形で請求できる先が明確になっているので、そう遠くないうちに解決できるのではないかと思っています。