楽待実践コラムをご覧の皆様、元ポスドク理系大家です。

 

巷では、老後資金不足の問題や太陽光の固定価格買取制度の改定、R 社の新たな施工不良問題の発覚や自社物件の売却などコラムのネタに困らないニュースが報じられていますが、本業が忙しくコラムにする時間が取れませんでした💦

 

似たような内容のコラムを書くのはやめて、本日は M&A サイトを利用した不動産投資は可能かについてコラムにしてみようと思います。

 

内容は

 

# M&A と M&A サイト

# 不動産関連案件を探す

# 掲載されている情報

# リスクについて

# 終わりに

 

です

 

M&A と M&A サイト

 

まずは、言葉の意味からです。説明不要の方は読み飛ばしてください。

 

M&A とは、Merger and Acquisition の略で直訳すると合併と買収のことです。通常、企業と企業の間で行われる合併や買収のことを指します。近年、企業経営における外部成長戦略として M&A 投資が注目されており、大企業はもちろん中小企業にまで広まっています。地銀や信金までも M&A の仲介業務に参入したり、支援の取り組みをしています。これは、地域金融機関としてこれまで顧客であった中小企業の後継者不足などによる事業承継の問題に対して、事業譲渡による引き継ぎを意識しているものと思われます。さらに個人事業に対しても M&A 投資が注目されてます。

 

また、M&A サイトは大きく分けて 2 つあります。1 つは、M&A 投資したい企業が買収や合併を希望する企業の情報を登録しているサイトです。事業譲渡したい企業が買い手(企業)をそのサイトから探すことができます。もう 1 つはその逆で事業譲渡したい企業が登録しているサイトです。M&A 投資したい企業はそのサイトから買収したい企業を探すことができます。

 

不動産関連の案件を探す

 

皆さんもそうだと思いますが、私は普段、楽待や〇〇家などのサイトで物件情報を探しています。他には、空き家情報のサイト、競売情報のサイトなども見ますが、他にも利用可能な情報ないかと探しています。その中、目に止まったのが、個人でも交渉可能な M&A 案件が掲載されているサイトの情報でした。

 

地域や売上、業種を指定した検索ができるので、さっそく業種として不動産を選択して検索してみました。検索結果は、案件名、売上高、営業利益、売却希望額、所在地で整理されていました。

 

掲載されている情報

 

まず、どんな事業が掲載されているかですが、不動産管理業、不動産仲介業、民泊の営業、シェアハウスの営業などです。中には不動産投資のための資産管理会社などもありました。個別のページには、従業員数、売却希望時期、事業内容、主な顧客やサービス、事業の強み、譲渡理由などが記載されていました。資産管理会社を買収できれば一気に規模拡大できますね。

 

ここで、注意しないといけないのは、譲渡対象資産ですね。譲渡対象が、法人(株式)のみの場合や営業権だけの場合もありますので、不動産所有権が含まれるか、負債である融資についても引き継ぐことになるのかなどの確認が必要でしょう。また、不動産仲介業であれば、宅地建物取引業者免許の番号についても確認する必要がありますね。なるほど、休眠会社を買ってしまえば、免許番号を (1) 以上にするのは簡単ですね(笑)

 

リスクについて

 

事業の譲渡なので、まずは事業の将来性の見極めが必要ですね。また、不動産の所有権が含まれる場合は、当たり前ですが、対象となる不動産の状態や価値についても正しく評価する必要があります。さらに通常の不動産取引と違うのでどのように取引を進めるのかについての調整や必要に応じて専門家の助言を受ける必要もあるでしょう。軽い気持ちではとても投資できません。

 

M&A 投資するに際に行う調査をデューデリジェンス (Due-Dellgence) と呼びますが、これは直訳すると、「当然すべき努力」です。なるほど納得ですね。

 

デューデリジェンスが甘いと「かぼちゃの馬車」の O社のようになってしまいます。

 

終わりに

 

M&A サイトを利用をした不動産投資は可能かですが、やはり兼業サラリーマン大家には向かないと思います。特に個人で買収できる規模の事業の場合、売却理由によっても違いますが、マネージメントだけではダメで自らプレイングマネージャーとして事業に関わる覚悟が必要です。本業のある身ではとてもそのような時間を作り出すことはできそうにありません。

 

ということで、他のものも探してみました。私が気になったのは、コインランドリー営業、アフィリエイトサイトや EC サイトの管理業、特定の分野に特化したソフトウェア業などです。将来的に何かやれたら面白いそうです。