先日、埼玉先生の年金問題コラムを読んだ際

月々10万円を得るために『築15年の木造2所帯』を供給側で検討してみよう!

と考えていましたが

新築から築15年までを賃料の下落率1.5%で計算すると

新築時には『年間151万円の賃料』が必要となり

利回り7.5%くらいで考えると、約2000万円の予算が見込めます

25㎡くらいの1K×2部屋の建築費を1100万円とすると

土地の予算が2000-1100=約900万円となります。

 

25㎡の1K×2を建てるのに必要な敷地は

2階に上がる階段などを考慮して30㎡/建ぺい率60%=50㎡(15坪)となり

900万を15坪で割ると『坪単価60万』となります。

 

新築時に年間151万円の賃料は一部屋6.3万円となり、この賃料を25㎡で得ようとすると、ポンカン大家のエリアでは駅3分くらいでないと厳しいかもしれません。

 

駅3分の土地が坪60万円であるのか!というと、ありません(-_-;)

維持費を考えず、満室賃料の合計が15年間で約2160万円ですので

900万円台で売却した場合は赤字となりそうです。

 

埼玉先生をお客様にするには力不足!と実感したポンカン大家です(-_-;)

 

サプライヤー側とすれば、戸建賃貸1世帯の方が数字上は追いつきやすいかもしれません。

 

DIYの施工内容を仕事で引き受けたら?

長めの枕となってしまいましたが

初のDIYを数字で検証します。

 

まずはかかった費用になります。

コメントにも記載しましたが

フローリング(1坪5980円)×9坪=53,820円

ベニヤ(3尺×6尺:1枚1080円)×18畳分=19,440円

根太材(4mのいんにっさん)3部屋で約6,000円

金物&ボンド 3部屋で約6,000円

これに、新しい丸ノコの刃×1枚などを用意したので

約9万円となりました。

 

これに対し『リフォーム業』として計算すると

フローリング・・・54,000円

ベニヤ&材木・・・30,000円

ボンド・・・10,000円

人工代(5人×25,000円)・・・125,000円

金物は大工さん持ち

残材処分・・・20,000円

消費税を足すと約26万円になります。

 

異なる部分

①金額

17万円の差となりました。会社の利益も見ているので仕方がありません。

②仕上げ

大工さんはプロなので、きれいに仕上がります。4人工で終わると思いますが余裕を見ています。

ボンドもウレタンボンドで見ているので、床鳴りもしにくいはずです。

③労力

DIYは楽しいと思えないと単なる苦行になるので、力量も含めた個人差がでますよね。

 

細かい事を言えば、フロア材も当社であればリクシ〇のラシ〇サsを使う予定など、物自体もホームセンターの廉価品よりはいくらかグレードが高いものを見込んでいます。

 

3人で2日間!でしたが、結構疲れたのでお勧めはしないかもしれません(-_-;)

 

今後もDIYをしたら、リフォーム業者との差額を簡易的に計算してみようと考えています。

 

少しでも参考になれば幸いです。