画像は散歩中の新宿御苑にて

 

 

首都圏での物件探しを継続してアクションしているリーマンまさゆきであるが、ここのところ、買付を入れるところまで、なかなか、たどり着けない状況が続いている。

その理由は、なにか?

一番の理由は、まだまだ物件が微妙に高いのである。

日に100通ぐらい送られてくる投資不動産の新着案内メールを確認すると、おっ、これは、検討できるかも!という好条件の物件が、増えている感はあるものの、実感としては、以下のような、リーマンまさゆきが検討から除外している物件ばかりである。

 

1.リーマンまさゆきの定義する首都圏外の物件

※リーマンまさゆきの定義する首都圏とは、大宮より南、船橋より西、横浜より北、八王子より東という感じ(^^;
(あくまで、リーマンまさゆきの私見)

かなり高利回りになっている物件もチラホラ見受けられる。世の中、すべて等価交換と考えると、地方物件に関しては、地方の人口・世帯数リスクの反映によって、高利回り化しているとみることもできる。

 

2.好立地、築古RCと狭小新築物件

首都圏と定義される物件でも、利回りとしては、高利回りといえる物件も近頃みかけることがある。たいていは、築古RCとか狭小新築(築浅)物件である。

これらもまた、直接的には融資が締まった影響をふまえ、修繕リスクや賃料ダウンリスク、空室リスクの判断の甘い素人投資家が融資の世界から淘汰されたことで、高利回り化しているように見ている。
(これまた、リーマンまさゆきの私見なり)

上記のような物件については、思わず検討したくなっても、検討しないというのが、リーマンまさゆきの掟につきw、時々、掟を破りたくなるものの、今のところ、自ら決めた掟については、遵守している。

 

で、リーマンまさゆきのストライク物件が、実態として、増えているかというと、これがなかなか見当たらないのである。

というわけで、先週の週末は、ちょっと作戦を練って、物件購入検討のアプローチを実行してみた次第。

名付けて、条件の合わない立地だけストライク物件を、ビシッと指値を入れて、条件もストライクにすりゃいいぢゃん!作戦w

具体的には、土地値との乖離の大きい首都圏の好立地築浅物件に対して、土地値との乖離を根拠に、ズバッと指値を入れて、合意できれば、買付を入れて、話を進めるという作戦である。

というわけで、レインズに登録されたばかりの首都圏(埼玉南部)の物件に、問い合わせを入れて、現地確認に行ってきた次第。

6M公道と4M公道の角地、40坪程度の土地に、鉄骨造の3階建て9室の物件(築12年)である。

入居需要も長期的に見込める立地、かつ重鉄の12年というなかなかの条件につき、当然ながら、売り出し価格は強気な価格設定である。

1億円は超えないものの、キャッシュで買うには、ちと重いだろうという価格帯につき、近々の融資状況もふまえ、ビシッと指値を入れられる可能性が相応にあるのではないかという目論見での検討である。

で、仲介の営業マンと最寄り駅で待ち合わせして、現地を確認してきたのであるが、、、、

な、な、なんと、レインズに載せた後の反響が、けっこうあったようで、強気の売主が、さらに強気になってしまったとのことw

具体的には、提示金額を吊り上げるんだって(^^;

ここ2回続けて、検討しようと思ったら、価格を吊り上げられるという不運(^^;

なんやねん、それ!そんな金額で売れるわけねぇだろ!と、言いたいところであるが、売値を決めるのは売主につきw、リーマンまさゆきが口出しできるワケもなく(^^;

そんな作戦であったことを、仲介の営業マンと、素直に共有したところ、ほんと、その通りだと思うと、仲介の営業マンと意気投合してしまったw

仲介の営業マンいわく

「それなりに築年数も経ているし、土地が広いわけでもなく、いまの提示価格で無理して買いに行く物件ぢゃないですよ、リーマンまさゆきさんの言う通り、本物件は、ビシッと指値が合意できれば検討してもよいかな、ぐらいの物件ですから、様子見でいいと思いますよ」

前に一度面談したことのある仲介営業マンなのだが、この仲介営業マンは、なかなかに面白いw

売る気がないのか?というぐらい、淡々と物件を見ており、リーマンまさゆきと物件評価の観点が似通っているのも面白い。

続けて言われたのが

「まぁ、いまのご時世で、土地値も出ないのに、物件の提示金額を吊り上げたら、そもそも買い手がいなくなり、仮に、手を上げる買い手がいても、銀行がそこまで評価しないので、融資もおりないでしょう。それで、何か月か過ぎたら、売主も強気な売値を反省して、弱気な値付けをしてくると思われるので、そのタイミングで再検討してもいいんぢゃないですか?」

とのこと

「仮に、それまでに誰かに買われたとしたら、それはそれで縁がなかったということで、いいでしょう。特に、これといった差別化のある物件でもないですからね。一応、継続してウォッチするので、何か変化があったら、ご連絡します」

ということである。何が何でも売らんかな!という営業マンとは、言うことが違うwww

というわけで、数か月後に、価格をググっと下げて、市場に再登場したら、それに対して、ビシッと指値を入れるのはありかなとw

それまでは、速攻で、記憶から消去して、次の物件を検討するのである。

それにしても、まだまだ強気の売り主が多いんだなあぁぁ、と感じたので、コラムに書いてみた。

首都圏の収益物件(まともなヤツ)って、まだまだ強気なのかもしれないね。

もうちょっと相場が落ち着くまで、待ちかなぁ???と、思ってしまった。

というわけで、次の物件に関しては、検討基準を下げずに、地道に、楽しみながら、探すしかないんだろうね。

 

そのまえに、空室、埋めなきゃだけどねw