こんにちは。

前回のコラムで書いた物件の融資審査結果です。

 

結果は、融資審査は、OKでしたが…。

 

しかし、要望通りの条件では、ありませんでした。

 

①融資金額  

8400万の物件購入費用+諸費用 全額OK

この点は満足ですね。諸費用分まで融資してもらえることは、ありがたいです。

 

②金利

変動金利1.9%

金利は、2%以上からと言われていたので、支店長が頑張ってくれんだと思います。

変動金利が気になりますが、希望の金利の1.5%には届きませんでした。

 

③融資期間

基本融資期間10年。ただし、外壁塗装をすることで15年まで可能。

外壁塗装をすることを条件に15年まで融資期間を伸ばすことが出来ました。

築22年の軽量鉄骨だと多くの銀行で融資期間が限られてきます。

 

④自己資金

購入価格の1割、840万円を通帳に入金する。

(ただし、必ずしも購入資金の頭金にする必要はない)

 

条件を当てはめて毎月のシュミレーションしましょう!

(8400万円の物件購入資金+諸費用300万を金利1.9%、期間15年で借入した場合)

◯【家賃収入】900千円(満室)

 

▲【銀行返済】556千円

▲【管理費】    45千円

▲【固定資産税】70千円   (年間840千円)

▲【リフォーム】80千円 (リフォーム用積立金)

 

ざっくりですが、満室時でさえ、毎月のキャッシュフローは、約150千円です。

2部屋空室になったら、持ち出しです。

また、実際には、広告費(AD)や接待交際費などもかかってきます。

今の条件で借入すると先が見えていますので、無理ですね。

 

この物件を購入するのであれば、融資期間は、20年、金利1.5%ですね。

そうすると、銀行返済が月420千円になりますので、毎月300千円のキャッシュフローができます。

しかし、問題は、築22年の物件を20年で返済すると、完済時は、築42年です。

築30年以上のしかも、軽量鉄骨アパートの入居状況、家賃下落状況を加味すると厳しい運営が予想されます。

立地によっては、十分運営が出来るかもしれませんが…。

返済期間が長くなればキャッシュフローはでますが、耐用年数超えの古い物件を維持することが大変です。

融資期間さえ、長く出来れば良いわけではありません。

また、自己資金を多く出すことで、借入返済額も減りますし、購入価格を下げることも可能かもしれません。

私も、いろいろ考えましたが、今回の物件購入は、見送ることにしました。

 

最後までお読みいただき、ありがとうございました😊