読者さんからのメール。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

今日のコラムは読者さんからのメールが来たことがきっかけで書いています。ある物件を買うかどうか悩んでいるそうで、相談のメールが来ました。

私も回答はしたのですが、コラムでいろいろな方の意見も聞いてみたいとのことでしたのでアップしています。賛否両論、いろいろな意見があると思いますがコメント欄にて参加して頂ければと思います。よろしくお願いします!

 

 

まず、相談者さんのことをボカシながら書いておくと以下となります。

・20代のサラリーマン

・東北在住

・毎月5万円の貯金が可能な状況

・自己資金はあまりない

・フルローンで不動産投資を検討中

 

という感じです。まだ若くて時間もたっぷりあるのは不動産投資にピッタリですが、自己資金が無いのは気になりますね。もう少し時間が経って、自己資金ができてからのほうが安全な気はします。

 

続いて、買いたいと思った物件情報は以下となります。

 

・物件価格 6千万円台

・表面利回り 14%前後

・木造、築15年

・駅徒歩 7分

・過去の入居率 95%程度

・土地の価値 700万円程度

 

という感じのスペックです。なんとなくわかるかもしれませんが、結構な田舎の立地だそうです。物件価格に対する土地の価値が低いので、私の感覚からすると驚きの値段設定です。

 

これに対して、空室率20%としてストレスをかけたシミュレーションでも回りそうなので買いたいと思っているとのことでした。

 

これが相場なのか?私には感覚がついていけていません。なので、回答もポイントがずれているかもしれないです。

 

 

私の回答。

私がメールで返答した内容は以下となります。

 


これをフルローンですね。

20年・2%だとすると、毎月の返済が35万円程度です。(諸経費の500万円くらいは自己資金があるということでいいんですよね)

 

一方で入ってくるお金は、月に80万円弱です。空室率20%、経費率25%、大規模修繕積立金5%とすると残るのは月に40万円です。

これだけを見てもギリギリですね。空室率20%以上を目指せる立地なのかどうかが分からないので判断がつきませんが。

 

 

そして、20年の間に賃料は下落します。年間1%ずつ下落したと仮定して20年後には月に65万円の家賃収入となっています。こうなった時には月に残るのは32.5万円です。空室率20%だと赤です。また、耐用年数を超えた時点で所得税が一気に上がります。よく言うデッドクロスというやつですね。これに耐えられる状況じゃないと危ないです。木造で築15年ということは10年償却にすることが多いですが、残りの10年は税金が増えるので大変です。

 

 

普通に考えるなら、空室率20%程度では厳しいでしょう・・・

 

 

家賃が下落して、減価償却切れでも耐えられるようにするなら『20年間を継続して空室率5%』を目指すべきだと思います。最低でも10%ですね。10%だとしたら最初の頃のキャッシュフローに手を付けずに、後の補填に取っておく感じだと思います。

 

 

あとは、土地の価値ですね。おっしゃるように評価額が低いのは気になります。評価額が低くても実勢価格が高い地域もあるので分かりませんが、どうなのでしょうか?

これだけギリギリの戦いをして20年戦い抜いて、その後に残るのは土地としての価値です。解体費用や立ち退き費用をまかなえるほどの価値があるのかどうかに意味があります。

 

それが700万円ではうま味が少ない気がします。


 

 

こんな感じの返答が私なりの意見となりました。ただ、私の感覚は首都圏のものです。土地値が低い地域の不動産投資はよく分かっていません。

 

実際に似た地域に住んでいる方の意見なども聞きたいと思うので、もしよかったらコメントでどんどん意見をお願いします!

 

以上、突然のコメント募集コラムでした(笑)
今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。