前回の反省

前回のコラム「築古戸建再生コンテストの落選」では、私の機械的に早くてそこそこ安てキレイだけど特段の特徴がない物件を仕上げていることが伝わったかなと思います。私の物件には基本仕様があり、いつも通りの物件を仕上げることを大事にしてます。

 

コンテストには落選しましたが、

だがそれでいい!

と思ってますし、今後もおしゃれなこだわり物件を作る気はないです。

 

 

今回の記事は6月10日の編集部の記事

「1棟RCの失敗者と成功者、2人の違いはどこに?」

で特集されております。まりおさんについて突っ込んでみます。

 

とくにその中での発言

不動産投資は貧乏人が金持ちになる手段ではなく、

お金持ちが資産を運用する手段

とことが発言は我々鉄骨渡りに勤しむ45組(ど底辺の意味)やこれから鉄骨渡りにチャレンジしたい方々には気になるところだと思います。

45組を勝手に代表してルイージ大津がマリオさんについてコラムにしたいと思います。

 

まりおさんとは

まりおさんについてご存知ない方もいると思うので紹介します。

まりおさんはRC投資にチャレンジして失敗した方でその経験談を漫画にされてます。『恐る恐る不動産投資』の著者で漫画を交えてその失敗談を紹介してます。

楽待だけでなく、ライバルの●美家でもコラムを書いてる

パロパロな方です。

 

まず彼の不動産投資について紹介します。

購入物件スペック

所在地;長野県

価格;4000万円 リフォームで300万超使用。

※楽待では4800万円とありましたが、ブログでは4000万と書いてました。

築年数;29年

構造;RC

部屋数;18室

融資;4800万円オーバーローン 13年 詳細条件不明

表面利回り;22.5%

年間家賃収入;900万円(満室想定)

※賃料は下落や空室を入れると実際は700万円になる。

返済比率;約50%

運営状況;入居率90%超

 

こんな物件を買ってます。

高利回りであり、入居率も高く成功しているのではと思うのではないでしょうか。

しかし、結果的には、3年間保有した後に

4550万円で売却してます。

利益は出ていると思いますが、高利回り物件を手放したのはもったいないと思います。

手放した理由は税金や修繕などの支払いが出来なくなってしまったため、早期売却をさざるおえなくなったためです。

なぜそうなったのかを分析したいと思います。

 

まりおさんの失敗ポイント

大きく4つあります。

①融資期間

13年と短いです。かつかつでしょう。

 

②税金等

まずまりおさんは個人で購入しております。自営業(美容師)であり、税金はそれなりに調整していたのか、市営住宅に2万で住んでいたり、税金はほとんど払っていなかったと思われます。

しかし、CFは出ないけど、利益が出る物件を購入したことで、収入は大幅に上昇し、所得税、市民税、市営住宅家賃(2万→8万)、保育料などが大幅に上がり生活を圧迫しました。

またRCなので固定資産税も多額でした。

 

③運営能力

まりおさんは購入後業者に工事代金全額300万円支払いましたが、半年間もなかなか工事が進まないなど、業者活用で失敗するし、平均点以下の運営をされてます。

一方その物件を購入された松崎さんは取得後、様々な取り組みをされてます。

コスト削減(揚水ポンプのダウンサイジング、照明LED化)

収入UP(1万円台、2万円台の部屋を4.5万円へ、太陽光の設置など)

これらはやれば出来ることも多かったと思います。

 

④自己資金と毎月の貯金

自己資金がほぼ0円で始めています。

そのため、修繕や税金が払えなくなってます。

また毎月の家計も厳しい状況だと思われ、家計からの補填も難しい状況でした。

 

 

これらの要因が重なり、手放されてます。

 

 

不動産投資は貧乏人がお金持ちになるための手段ではないのか?!

 

まりおさんは松崎さん(買主、↑の方)との対談時に不動産投資は貧乏人がお金持ちになるための手段ではないとおっしゃってます。

ご自身が自己資金がない中で無理されて苦労した経験からの発言ではと感じてます。

 

しかし、私は

不動産投資で貧乏人がお金持ちになるための

手段にもなると確信してます。

 

まりおさんは正直シミュレーションの甘さがあり、不動産や税金の知識が圧倒的に不足していたので、あべしされたと思います。

 

鉄骨渡りには、ほんとに危険です。

後ろの人の押されたり、ドアを開けたら突風が吹いており、手をつこうものなら電流が流れてそのまま落下します。

 

だからこそ鉄骨渡りにチャレンジするには

圧倒的確信が必要です。

まりおさんの特に税金面や運営能力が不足していたことは間違いないと思います。

金がないから失敗したはただの言い訳だと思います。

私の周りには45組や下僕出身から班長クラスになった方や大将軍になられた成功者がたくさんいます。

 

貧乏人だから失敗しただと、断じて違う。

まりおさんの不動産投資への執念が足りないんです。

「我が不動産投資に一片の悔い無し」

と思える状態まで到達していないと思います。私なら昇天出来ません!

 

実はまりおさんは成功者

色々書きたい放題書きましたが。

個人的にはまりおさん不動産投資家としては、石田さん(鉄骨渡り編参照)レベルですが、実は総合的に見たら

成功者なんだと思います。

 

そもそも高利回り物件を3年間保有し、90%超の入居率をキープされてます。

それを買値超で売却出来ており、

 

00万程度は利益が出ていると思います。

 

またテレビ、書籍、ブログ、不動産投資サイトでのコラム、セミナーなどなどこの不動産投資での失敗ネタで相当な利益を上げることに成功していると思います。

本業の美容室も経営が持ち直しているとのことです(楽待情報)。

 

まとめ

不動産投資に挑戦するには圧倒的確信を持てるだけの知識が必要です。

分不相応なチャレンジをする45組は特にそうです。

 

不安な方はその方に取って無理がないと思う範囲で

鉄骨の幅を太くすることが大事だと思います。

 

なお私はオオツオリジナル形式で0.01mmの極薄鉄骨(ラテックス製?!)です。

 

またまりおさんみたいに不動産投資家であべしされた方、されそうな方には伝えたいことは

 

あべしされてからが勝負です。

 

 

いくらでもはい上げるチャンスがあります。

 

最後に私の座右の名を送ります。

 

ピンチはチャンス、日がピンチ

 

つまり毎日がチャンス!!