こんにちは、「にわか脱サラ大家」です。今回は「自宅から見えたお宝」について「色々調べたこと」をお伝えしたいと思います。あくまで首都圏の話ですので、興味を持った方は、自分のドミナントでも確認してみてください。

自宅から見た風景

自宅の裏(南側)は低層住宅が広がっており、見晴らしが非常に良くなっています。自宅を決めた理由の一つです。(左奥は船橋ららぽーとです。)

窓下の4区画を見ると、住んでいないと思われる荒れた家2軒、空き地、古い家1軒です。(尚、この古い1軒は路線価は約2200万円なのに、フルリフォームしてたった1200万円で売れた家です。)

地図で見るとこんな感じです。(青線枠)この区画自体が青ラインの約1m幅しか接道しておらず「再建築不可」となっているのです。千葉の巨大ターミナル駅徒歩10分のいわば「お宝と言える土地」が有効活用されていないんです。

もったいなーい!!

接道による再建築不可について

上記のケースは違いますが、以前に日本で使っていた計量法の「尺貫法」に基づいて、昔建てられた家屋の主に旗竿地は「間口が1間(約1.8m)」となっている家が多くあります。その後建築基準法が「間口が2m」に改正され、その結果「再建築不可、接道1.8m」という「もうちょっとで再建築可なのに物件」が多く見られるようです。(ちなみに建ぺい率、容積率オーバーも法改正により、後天的に違法となっている物件が多くあります。)

再建築不可を「可」する方法

これが全てではないと思いますが、セミナー等で得た知識をお伝えします。(足りないものがあれば、コメントで補足いただくと幸いです。)

オーソドックスな方法として「隣地買い増し」「隣地賃借」です。接道している土地を買ったり、借りたりして接道を確保する方法です。但し、この方法はいかにも調整の手間と時間が掛かりそうですね。

プロフェッショナルな方法としては、婿養子さんのコラムで紹介していましたが「再計測して2m接道として認めてもらうこと」です。これは相当スキルと知識がないと難しいと思いました。(詳細は婿養子さんのコラム「再建築不可→可へ!価値1,000万円UP」をご覧下さい。)

最後の方法は「各市区町村の建築指導課に特認申請」することです。現在、首都圏では防犯・防災の観点で「空家が問題視」されているようです。それに伴い、一部の市区町村で接道2m未満でも特認を与えた事例があったようです。(新宿区、横浜市旭区で特認が降りた事例があるようです。あくまで事例ですので、全てOKとは考えないでください。)これだったら、対象物件の市区町村に事前に確認すればいいだけなので、やれそうな気がします。

本件のまとめ

再建築不可物件は出口が見えず、融資も付きづらいため安くなっているケースが多いです。(事実、自宅の目の前の家は路線価の約半分で売れてます。)現金で買って、「再建築可」にすることができれば、価値が高まり大きな利益を得ることができます。また、土地・建物の有効活用という意味で「社会貢献ができる」と思っています。

そういったわけで今一番興味がある取り組みですが、「よさげな物件はなかなか見つかりません」orz。

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。