愚直に満室経営に拘る大家さんが、勝ち残る(生き残る)大家さんとなる気がします…

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

先回は、地方での新築物件の価値毀損の話を書きました。

 

そのコメントで、大家さんちの息子さんより、

(地方での勝てる《若しくは生き残れる》賃貸経営とは)

「高利回りの満室経営で、早期に投下資本を回収する。」ってことではないかと思っております。

なんとなく感じていた この事を、地方で賃貸経営する者の一人として、明確に意識するようになりました。

 

という素晴らしいコメントを頂きましたので、

今回は満室経営にこだわる事について書いてみようと思います。

 

 

実は満室経営にこだわる(こだわっていると思っている)私でも、

過去に1年間、(客付け力の弱い物件で)空室を抱えたまま中々客付け出来ずにいた経験が有りますし、

直近でも、今年の春まで8ヶ月間上記の同じ物件で空室を抱えていた経験があります。

 

つまり、満室経営できていると思い込んでいる大家(私です)さんであっても、

年間の稼働率を数字で表してみると、

実際には90%以上を達成できているのであれば上出来の状態で、

特に年間での入退去数が物件全体の1~2割弱で発生している方の場合は、

※私の場合がこれに該当すると思います。

退去後のお部屋の原状回復の為の最低限のリフォーム費用だけでも、

平均で家賃の2~3ヶ月分ほど出費があり、

さらに賃貸仲介業者さんに客付けを行って頂く為にお支払いする仲介手数料や広告料などを考えると、

結果として、年間の満額の賃料収入予定額から1割前後下がっているものと考えられます。

 

つまり、本気で満室経営を目指していても、

家賃収入金額ベースでは満額の90%程度かそれ以下になっていると考えられます。

 

そう考えると、所有物件で空室を残さない覚悟で取り組んでいない場合には、

実際の賃料収入ベースでの稼働率は80%台に低下している事も考えられて、

物件の所有部屋数が全部で50室前後の私の場合には、

1割弱にあたる3~5世帯程度のお部屋の所有数が少ない満室稼動の大家さんと、

同じ年間の家賃収入となっている可能性が考えられます。

 

そして、この小さなこだわりの差が、投資資金を回収し終えるまでの期間が数ヶ月の違いとなり、

更にこれを10年間続けた時には、

1年分の違いくらいの差になって現れる…のではないかと私は推測します。

 

満室稼動にこだわった賃貸経営をする事で、

その大家さんに見えてくるもの…としては、

ご自分の所有物件のお部屋や建物の、

他の競合物件との商品力の違いを明確に意識する機会も多くなりますし、

その解決策を大家さん自身が本気で考える様になる事で、

賃貸経営での様々な工夫や努力をする習慣が自然と身に付くと思っています。

 

勝ち残る(生き残る)大家さんを目指す為に、

まずは満室稼動する事から始めてみたいですね。

 

ここまでお読み頂きありがとうございました。