前回の反省

前回のコラム「まりおさんから考える不動産投資」では、まりおさんの失敗要因を分析しました。

まりおさんが不動産投資は貧乏人には向かないという主張に対して、

勉強不足を棚に上げるな

という厳し目の見解をコラムにさせていただきました。

 

45組でも突撃すれば成功出来る

可能性がありますということを伝えたかったです。

 

まりおさんが失敗した要因は一言でいうとキャッシュの枯渇です。

キャッシュの枯渇した理由の大きな要因は短すぎる融資期間によるCFが不足していたことです。

 

今回はCFについて私の考えを伝えたいと思います。

珍しく三好くん(45組仲間)レベルの初心者向けに、CFとはから入ります。

メモは大事だよ(イカサマを見抜けるかも)

 

CFとは

C(CASH)

F(FLOW)

のことで、直訳するとお金の流れのことです。

不動産投資では一般的に

満室想定賃料-返済額=CFとしています。

また

CF÷想定賃料=CF比率といいます。

 

当然両方共多(高)ければ多(高)いほどいいです。

 

多くの方が目指しているセミリタイアに必要なCFは月100万円、150万などと言われています。

 

大津のCF状況

現在の満室想定賃料107万円-毎月の返済55万円=

CF52万円

となっています。

CF比率が48.5%となっており、そんなに優秀な財務状況ではなく、

毎日が鉄骨渡りです!!

実は2018年年初時点でのCF比率は60%前半でしたが、どんどん悪化しております。

 

なぜCFが悪化しているのか

融資期間の影響です。

不動産投資を始めた当初は4.9%の高金利不動産担保ローンでの鉄骨渡りでした。

耐用年数切れの超築古戸建でも25年の融資が出るんです。しかし、担保評価が厳しく総投資額の15%程度は現金持ち出しをしておりました。また1棟目は現金購入です。

そのため、始めた当初のCF比率はよかったです。

 

しかし、昨年より実績が認められ信用組合からの事業性融資が認められ多くの物件でリフォーム費用込みのオーバーローンで3%程度で融資を引けるようになりましたが、10年の返済期間となっております。ひどいと7年も1つあります(泣)

また公庫でも借りていますが、物件15年、リフォーム7年で借りています。

 

つまり、返済期間がきつくなったため、どんどんしんどくなっています。

また返済比率80%超の物件もあります。

 

CFなんて関係ない!

一般的にCFがどれだけ出るかが、大事と言われています。

しかし、私はCFはあまり重視していません!

私が重視しているのは、

純資産の増加です。

 

純資産の増減=純CF(あとで説明)+物件の価値の増減+元金の減少額

 

となります。

 

私は再生ボロ戸建ですので、基本的に物件の価値の減少はないと考えてます。

イメージとしては、再生後に投資額の1.5倍程度になり、緩やかに価値が減少し、10年後ぐらいに投資額程度になるのではと考えてます。

 

また短い期間で融資を受けているため、元金返済がかなり進みます。

毎月返済額55万円のうち、41万円が元金です。

 

そのため、CFは少なくても純資産は積み上がっていると考えています。

ですので、私は純資産が増えるならOKということで、

CF比率が少なくても物件を気にせず買います。

極論、CF赤字でもトータルで儲かる投資なら私はアリだと思います。

 

特に初心者が気をつけるべきなのは、

CFが黒字でも、純資産が減る

場合があることです。

例えば、地方で建物割合が高いRCを帝愛銀行(仮名)で4.5%35年などで引くと危険です。最近の埼玉さんのコラムの物件がいい例です。

 

CFよりも純CF

よく不動産投資しているとその人の成功具合の尺度にCFいくらかというのが重視されてます。

 

しかし、本当に大事なのは

純CFです。

 

純CFとは税金や経費を引いた本当に手元に残るCFという意味です。

 

大体一般的なアパート投資で満室家賃の30%程度経費が係るといわれております。

そこに空室損及び募集費用(合計10%と仮定)を加えると満室家賃から経費を加えて40%程度は係ると思います。

そのため、CF比率50%だとすると、純CFは10%となります。

 

なお私は、全部自主管理かつ共用部がない戸建オンリーです、経費率20%程度だと思います。

また実際は火災保険申請も頑張ってますので、もう少し低いです。

 

そのため、

CF48.5%-経費20%-空室費用10%=純CF比率18.5%

純CF比率18.5%×満室家賃107万円=純CF19.7.万円

となっています。

実際残る金は新卒のリーマンレベルかなと思います。

しかし、元金返済分41万を加味すると月60万程度純資産が増えていると考えることも出来ます。

 

資金ショートだけは避けたい。

先程、CFなんて関係ないと言いましたが、半分間違っています。

たしかに気にしていませんが、無茶しすぎると資金ショートし、

鉄板焼き土下座となります。それだけは避けなければなりません。

なお何回か鉄板焼き土下座寸前まで陥ってます。

 

鉄板焼き土下座を避けるには、先程の純CFに加えて、

生活CFが大事です。

 

 

生活CFとは

私の造語で毎月余る金のことです。

なお私は毎月の手取りの半額以上とボーナス全額を残してて、鉄骨渡りの資金としています。

 

つまり不動産での純CF+生活CF=

本当に手元に残るお金(最終CF)です。

 

最終CFが赤字になり、自己資金を食いつぶしたらあべしとなります。

 

まりおさんは純資産が増えている(黒字)でしたが、最終CFが赤字となり、自己資金を食いつぶしあべしされていたということです。

通常の会社も倒産するときは赤字で倒産するのではなく、資金が枯渇して倒産します。そのため、黒字倒産ということがおきます。

 

生活CFが潤沢であれば、まりおさんはあべしされずに物件を保有出来たと思います。

節約については20代節約大家さんの記事を参考にしてください。

特に住居と車についての記事が参考になります。

要約しますと

住居は

家賃不要のホームレスになるビッグイシュー作戦

車は

ユーラシア大陸も横断できるヒッチハイク作戦

という刺激的な内容です。

(私の読解力が低く間違えて伝えてしまったら、鉄板焼き土下座するしかないです。)

 

 

まとめ

一言でまとめると

資金ショートさえしなければ、OK

というのが基本的な考え方です。

 

しかし、銀行もCF比率を見ますので、今後も融資を受けるためにトータルで最低40%は確保しようという考えはあります。

 

将来の帝国を作るために、いまは鉄骨渡りで純資産を蓄積を目指しています。

 

 

鉄骨渡りは危ないので、

絶対に押すなよ!

 

アッーーーーー石田さん!