高い家賃設定のまま、空室を抱え続けるか?客付け可能な家賃設定に下げて、とにかく満室を目指すのか?

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

先回のコラムでは、満室稼動を目指して、やっと、

年間収益の数字上の満額に対して、

稼働率が90%台となるという話を書きました。

 

それだけ満室経営に徹底してこだわらないと、

これからの競争が激化する環境下での賃貸経営競争の中で勝てないし、

生き残る事が難しくなるという話でした。

 

さて今回は、先回のコラムのコメントに八戸大家さんより頂きました、

”空室期間が長くなると、建物は朽ちていくスピードが早まる気がする”

という、建物の物理的な問題だけではない、

空室を抱えている大家さんが持つと思われる心理的な悩みの部分に焦点を当てて、

解決策を考えてみようと思います

 

空室による建物の劣化は、もしかすると大家さんのヤル気を表している?ならば、何としても空室を埋めるべき?

 

私は、空室を長期に渡って抱えるというのは、

賃貸経営で生き残りたいと考える大家さんの心理面にとって良くない事と感じています。

 

私自身がそうだったのですが、

退去が発生してから、室内のリフォームをしっかりと行い、

出来る限りの客付け活動を行ったにもかかわらず、

半年以上空室を抱えてしまうと、

満室にするんだという気持ちがだんだんと萎えてくるというか、

客付けが難かしい部屋だからという、

自分の心の中にあきらめの気持ちや、空室の言い訳する気持ちが出てきてしまい、

賃貸経営に対する情熱やヤル気が消沈してきてしまいます。

 

そして更に、その気持ちの隙間にさらに追い討ちをかけるように、

春の入退去発生シーズンなどに、

さらに退去が発生して空室を抱えてしまうと、

今度は精神的にも追い込まれて、

正常な感覚での客付けができなくなり、

本来無理して取るべきでない方を入居者として受け入れてしまったりして

余計に負のスパイラルに足を踏み入れてしまいかねない…

と、私自身が感じています。

 

商品力が弱い物件は生活保護の方や生活支援を受けている方でも、家賃保障会社をパスする方なら積極的に取る…

 

結局、8ヶ月間空室を抱えたお部屋は、

家賃保障会社さんの審査をパスされた上で、

市の生活支援機構の方から紹介を頂いた入居者さんにご入居頂きました。

 

入居者さんは、人格的には問題の無いきちんとした方なのですが、

見た目というか、風貌が普通の入居者さんとはちょっと違う方で、

初めて入居者さんとお会いした時には、

こちらがちょっと引いてしまいました。

 

 

この入居者さんがお部屋に入居された直後に、

お部屋のテレビが映らないと連絡を受けて、

修理の為にお部屋にお邪魔した際、

室内にはナゼか空のアルミ缶の入った大きなビニール袋が2つ置かれており、

床に置かれた大きなビニール袋が室内の壁紙に触れて汚れそうであったので、

ゴミ類の室内での取り扱いには、”お部屋の内装を汚さない様に十分に気をつけてほしい”とこの入居者さんにお話してお部屋を後にした事がありました。

 

普通ではなかなか埋まりにくいお部屋では、

言葉が悪いのですが、生活保護の方や地方自治体の生活支援を受けている方などの、

普通の入居者さんとは少し違う入居者さんでもためらわずに受け入れる覚悟が、

商品力が低下している物件を満室稼動にする為に、

大家さんが乗り越えなくてはならない難関かと思います。

 

今は、それらの入居者さんの受け入れに関しても、

それまでとは違った割り切った施策を実行した事により、

おかげさまでそれまで空室だったお部屋を何とか満室にする事ができました。

 

商品力が低下しつつある築古物件を抱えながら、

それでも満室経営を目指すには、物件のリフォームだけでない、

更に乗り越えるべき心理的な壁を大家さん自ら乗り越える覚悟が必要なのかも…と思いました。

 

ここまでお読み頂きありがとうございました。