新着で今年初めての“気になる空室物件”を発見!

物件調査旅行?が終わって帰りの飛行機に乗る前に何となくポータルサイトをっ見ていると

おおっ! 

狙っていたマンションが格安で出てるじゃん。

ん?でも

なんで新着来ないんだ?

…このマンションは地下鉄駅から約4~5分の距離なのですが表記は「10分」

新着の設定を駅徒歩7分までにしてたので該当しなかったようです。。。

午後見た時は無かったのでまだ数時間しか経ってない…だけど今日連絡入れるのはムリだ。。。

なんでもうちょっと早く&徒歩5分で登録してくれなかったのよー!すぐ近くにいたのに…

しょうがないので自宅に帰って、夜中にサイトの室内写真をじっくり確認。

基本的なことは同建物内他部屋の内見とか同等のマンションを所有していたのでわかっていますので特に難しいことや不安はありません。

・給湯器などの設備は新しそうですが、3点ユニットやキッチンは初期のまま

・ある程度の手直しは必要ですが全体的にDIYでどうにかなるレベル

 …これをやればかなりの高利回り物件に仕上げることができるはず。

(あそこはシート貼って、ここは塗装して、通気口やスイッチ交換して…とか考えてたら朝方まで眠れませんでした。)

しかし

・このマンション特有の問題なのですが、

極寒地ではありえない欠点(しかも工事で改善することもできない)

がある部屋がいくつかかあります。

もしそうだとすると…お金はかかりませんが賃貸付けはかなり不利になります。

以前はそれでスルーしたことが何度かありました。でも今回はその時より格安。

うーん

 

・・・結論

とりあえずはGOで。

買付送るとともに、この部分の確認質問も併せて送りました。

んで次の日の朝。

 

・・・

 

時すでに遅しでした。

ただ、少し担当の方とお話しましたが

・やはりこのマンション特有の欠点がある部屋でした(買った人これ知ってたのかな?)

・売買情報アップ後、数時間以内に満額買付が複数入った。

空港で見つけた時にはもう勝負終わってたやん。。。

 

同じような価格でも即日売れる物件と売れ残る物件

同じような築年数&広さ(今回は築40年超)で、すぐ近くにも周辺地域にも条件が近い物件がいくつかあり、価格帯も大きくは変わらず100~300万円台の物件はゴロゴロあります。でも

・ずーと売れ残ってる。

・売れるまでに時間がかかっている

という物件も多数あります。

すぐに売れてしまう物件と売れ残る物件の差は何なんでしょう?

 

私はこの地域や他の狙ってる地域&価格帯の区分はその理由も感覚的に(たぶん)分かっていると思ってます。

他の地域でも区分なら調べればだいたい分かります。

しかし、それだと

瞬間蒸発してしまうような案件では間に合いません。

 

・・・

ふらっとサイトを見て「これ安くていいかも!」って思っても、それが良い物件かどうかの見極めができないと価格が安いだけの負債を抱えてしまう可能性があります。

特に首都圏の投資家が地方の物件をみて価格の安さに驚き、それだけで買って失敗しているという話も多く聞きます。

そういうことを防ぐには、ある程度地域や条件を絞った上で検索や調査を続けて動きを見ておくことは最低限必要かなと思います。

売れ残っている安価な物件を(そのままの条件で)安易に買うのは避けた方がいいかと。

(ちなみに楽待では物件検索結果一覧で登録日が見れます。)

・・・

ちなみに先週、

不動産について詳しいが投資は初心者の知り合いから

「安い物件見つけたので買おうかと思ってるんだけどどう?」

埼玉案件でしたが、物件の善し悪しとしては“私なら買わない”というような内容です。ただ、手頃な価格で表面利回りなどの見せかけは良さげです。

ちなみに調べてみたら登録日が昨年の12月でした…(半年間売れてない)

目の肥えた多数のライバルには見向きもされなかったのでしょう。価格交渉もダメだったのかもしれません。

とりあえず物件内容の善し悪しには触れず、半年売れてないで価格も変わってないことだけ伝えたら買う気無くしたみたいですw

・・・

今回買付入れた物件、この大きな欠点(この内容は物件が特定できてしまうので控えます)がなければ、かなりの魅力ある物件でした。(どうせ買えなかったけど)

欠点が無くて一番手取れてたら、今日、日帰りで飛んでたかもしれませんw