楽待実践大家コラムをご覧の皆様、元ポスドク理系大家です。

 

本日は 2 ヶ月前くらいに検討して、その後も様子見をしている不整形地の戸建について紹介してみたいと思います。

 

内容は、

 

# 物件の概要

# 売れない理由

# 購入の検討

# 出口が描けない

 

です。

 

物件の概要

 

この物件ですが、通りがかった不動産屋さんの店舗前に掲示されていました。私の戸建の対象エリアは、田舎の都会です。家賃帯もシングルマザーでも賃貸可能な 6 万円台(ある不動産会社の調査によると首都圏ではシングルマザーの住居費は平均で月 5 ~ 7 万円とされているようです)を考えています。それで実質利回り 15% くらいを狙っていますので、今回の物件はだいぶ違います。

 

物件概要は以下の通りです。

 

所在地:横浜市
価格:1400万円弱
交通:京急線駅徒歩約 10分、JR線駅徒歩約 15 分
土地:約 165 m2 (私道持ち分約 7 m2)市街化区域
建物:築 50 年超の木造平屋
間取:3DK 約 72 m2
接道:北西 4m 道路に接道

 

横浜市で建築条件なしで再建築可能で約 50 坪の土地です。国税庁の路線価図で調べると 14万/m2 ですので、路線価は 2300 万円くらいとなります。

 

興味を持ったので、不動産屋さんに早速ヒアリングしてみました。売主さんは高齢の方で不動産屋の社長さんと長い付き合いらしく近いうちに施設に入居されることになったため売りに出したそうですが、施設に入居後も売れず一度価格を下げたとのことでした。

 

売れない理由

 

コラムの題の通り、以下のような不整形地です。

 

接道している道路側から見た図になるように回転してあります。

 

地番が記載された地籍図を見ると周りは整形地でした。登記を見ると何回か分筆されており、不整形地として残ってしまった土地のようです。しかも、建ぺい率50% で容積率 100% だったり、横浜市にありがちな土砂災害警戒区域であることに加えて築 50 年超の古家があります。また、土地全体がコンクリート敷になっています。再建築するのにも費用が大きくかかりそうです。

 

古家ですが、Web にある写真をみるとそこそこ綺麗に見えるのですが、実際に内見すると、不同沈下はないようですが、全ての部屋の床が傾いており、一部は根太まで逝っていました。雨漏りによると見られる染みもありました。

 

購入の検討

 

この物件のある地域は、土地の売り物が出るとすぐ売れてしまいます。しばらくすると、分譲住宅やアパートが立つのですが、先程の理由からこの物件は今後も簡単には売れないだろうと予想しました。

 

この不動産屋さんを通してうまく金額交渉できて、古家を賃貸で回して初期投資を回収して土地を残すことができれば、利用価値はあるかもと思いました。内見時に不動産屋さんに賃貸なら家賃はどのくらいで貸せそうか聞いたところ、8 万円なら確実でかなりリフォームしても 12 万円が限界だろうとのことでした。

 

仮にフルリフォームで 200 ~ 300 万円だとして、500 ~ 600 万円くらい下がらないと厳しい感じですので、しばらく様子見です。

 

売れ残っているようなら、シロアリや雨漏りの有無も含めて詳細な見積を取って金額交渉してみようと考えています。

 

出口が描けない

 

しかし、思惑どおり、土地が残ったとして、この土地をどう利用するかが問題です。まだ、これだというものはなく出口が描けない状態です。

 

不整形地で建ぺい率、容積率の制限がある土地です。どうも、戸建 2 戸は立たなそうなので、アパート用地にするとしても、厳しい競争がある中で生き残れるかわかりません。

 

何か良い利用法はないですかね?

 

皆さんのコメントをお待ちしております。そもそも買いではないというコメントも歓迎いたします。