こんにちは。

ベトナム大家です。

 

サラリーマン金太郎に出てくる松平一平の名言です。

 金のない貴族じゃない・・・

 天下を取るのは・・・金のある山賊です

 

これを不動産で例えるならこうです。

 瑕疵のない部屋じゃない・・・

 利益が取れるのは・・・瑕疵のあるボロ物件です

 

という訳で、今回は再建築不可の話になります。

 

再建築不可のデメリット

勤勉な読者の皆さまは勿論ご存じだと思いますが

幅員が4m以上ある道路に、2m以上接していないと

既存不適格となり、基本的に建て直すことができません。

では、これに何の問題があるかを考えてみます。

 

Q. 売るときに買い叩かれるのでは?

 これは何の問題もありません。

 確かに、売るときに2割ほど安くなりますが

 買うときにも2割ほど安く買えます。

 だから差し引きゼロで、損ではありません。

 

Q. 周辺相場より家賃が安くなるのでは?

 これもあんまり問題ではありません。

 入居者は接道条件がどうだとか知らないので

「再建築不可だから家賃を値下げしてください」

 なんて交渉してくる人は見たことがありません。

 

結局のところ、問題となるのはこれぐらいです。

・融資が引けない(特に住宅ローンは絶対無理

・共担としての価値がない

 

逆にメリットとなることも

再建築できるということは、全面道路は4m以上です。

つまり、救急車やゴミ収集車などが通るということです。

 

私が実践しているのはデカモンスキームなので

(=留学生3人組に対して3DKのボロ戸建てを貸す)

必然的に、家の前に自転車が3台並ぶことなります。

だから、車に通られるとクレームになることがあります。

 

再建築不可は、宅急便のトラックなども入れませんが

彼らは、台車で家の前まで荷物を運んできてくれます。

そもそも車が通れなければクレームも発生しません。

 

また、「再建築不可」に「連棟」「心理的瑕疵」を加えて

私は、ボロ物件における三種の神器と呼んでいます。