こんばんは、オカリロ人です。

 

先日、物件情報を見ていて、

40億円以上の家賃収入物件があるではありませんか!

 

「だれが40億払うんだよ」という話で、ただの誤植なのですが、

建ぺい率オーバーの物件で、話題となりました。

 

 

土地を文筆したときに、建ぺい率オーバーになったらしい。

バカだなと思うでしょうが、実際に起きているわけです。

 

床面積の計算方法にその原因があったようです。

 

さて!

 

土地  100m2

建蔽率  60%

容積率 200%

建物面積 120m2 2階建て

 

これは

建ぺい率・容積率ともに基準範囲ですか??

 

 

1,2床面積が同じ(60m2)なら、OKですね?

 

ということは、

 

 

総二階建てのアパートならOK。

一階も、二階も同じ大きさだし。

 

 

と思ったのが、冒頭の物件の建ぺい率オーバーの原因。

 

 

冒頭の物件の問題点とは?

廊下の突き当りが、

廊下で終わるのではなく、

部屋の玄関になっている物件ありますよね。

 

下の間取り図のような物件です。

一階は共用廊下を通って、2階へ向かう、

細長い土地ではありがちな構造ですね?

 

一階も二階も、施工床面積は同じなのですが、

共用廊下の面積が違います。

 

共用廊下は、容積率や建の床面積に入らない!

ので、

 

二階の方が赤枠の部分だけ、

建築基準法の床面積は大きい。

 

 

ということは、

1階60m2

2階60m2 ではなく、

 

1階57m2

2階63m2 のように、

異なった床面積で建築申請していたはず。

 

土地が63÷0.6=105m2あれば、OK ですからね。

 

これをウッカリし、

 

120m2÷2÷0.6=100m2で文筆!

すると、建ぺい率オーバーになってしまうのです。

 

解消するには・・・?

 

こういう物件の問題解消できないかと考えていたわけですが、

1.2階の1部屋の天井を1.4mにする(収納部屋)

2.2階の部屋の一部を駐輪場

3.バルコニー拡張

など・・・?

どれも非現実的。

 

しかも入居中には無理で、

収益性が下がる上に、費用も掛かる・・・

 

文筆するときは気を付けてね!

 

施工床面積と、延床面積(建築基準法)は違うよ!

という、アタリマエなお話でした。

 

それではまた次回のコラムでお会いしましょう!