こんばんは、将棋大家です。

 

また、コラムが少し空いてしまいました。

 

 目下、シェアハウスの購入、リフォーム計画などに注力していますが、今回はリフォームの見積もりで思うところがあったので共有したいと思います。

 

 

前提条件 

 広い中古戸建をシェアハウスに転用するにあたり、寄宿舎への用途変更をしようと考えています。(しれっと、そのまま貸すということも物理的には可能ですが、将来指摘された時に入居者に修繕などのため出て行ってもらうリスクを考えると割に合わないと判断しました。)

 

 とは言っても、あくまで慈善事業100%のシェアハウスではないので、収益性とのバランスが重要なのはいうまでもありません。

 

 一番最初に相談に行った県内で一番有名な会社は、数千万はかかるでしょ。みたいなノリだったので、即座に却下しました。

 

理想のリフォーム会社?

 二番目に白羽の矢が立ったのは、今までのリフォーム事例が写真付きで、概算金額も含めて、100例以上ホームページに載っていた会社です。

 

 ほぼ全ての掲載事例に目を通し、そのリフォームの完成写真はかなりよく、費用もべらぼうに高いわけではないと判断しました。

 

 実際に来店して、相談したのち、購入前ですが、実際の物件も一緒に見学してもらい、リフォームの箇所、特に寄宿舎に転用する際に必要なところを中心に検討しました。

 

 本物件は、9LLDDKK2階建、約350m2と規格外の広さですが、これがシェアハウスにはプラスに働くとの考えで購入に踏み切りました。(実際は、もう少し小ぶりの方がいいと思います。)

 消防法との絡み、建築基準法との絡みが特に問題となってきます。居室の判断などもリフォームに大きく関わってきます。

 寝室などは居室、廊下は非居室で納得ですが、キッチンはどうか、はたまたLDKとしてリビングと一体になったキッチンは居室として扱うかなどが問題になりました。実際は、担当の建築士の判断、該当部署の判断もあるので一概には言えませんが、本物件も当初は無駄にLDKをキッチンとリビングに区切る工事が必要かと検討しましたが、実際は不要になりました。

 しかし、2階の一部屋は避難経路の関係で居室としてではなく、納戸として扱う形になったので、シェアハウスの一室としては扱わないことにしています。

 

 実際にお願いする工事は、和室10畳1室と二間続きの6畳+6畳の洋室化、

また、8部屋分のドアのオートロック化と消防法との絡みでの各壁(+天井)の壁紙の入れ替え、一部窓の高さの変更などです。

 特記事項としては、水道関係の工事は売主が2年前に1800万円かけてやってくれているので、ほとんど不要な点です。

 

 問題点としては、どこまで実際に必要なのかが判断がつきづらいという点です。壁紙などは、十分に使用可能なもの(ごく最近に交換?)でありますが、品番がなく、消防法に引っかかると言われると返す言葉が難しいです。

 

このように建築士の意見は従わざる負えない部分がある反面、リフォーム会社の社員である性格上、リフォーム費用を水増ししようとして必要以上の箇所を

工事しようとしている可能性が否定できません。

 

 

 もちろんリフォーム会社も寄宿舎の認可をとるには、法令にのっとってやるほかありません。あまり過剰に攻めて、用途変更が否認されれば、追加工事が必要になり、工期が伸びるのは目に見えています。

なので、安全になるべく指摘されないように、無事に認可されるようにしっかりやるというのも理解できます。

 

 ただ見積もりで出てきた金額は約1300万円でした。

 

大きな間取りの変更もなくここまでかかるのは、いくら規格外の戸建といっても解せませんでした。

 ちょうど浦和で某ゴルフコンペがあったので、相談させたもらったら

「医者だからふっかけられているんじゃないの?」

「あまりに高すぎるね。」

とのありがたいお言葉をいただきました。

 

値段交渉

 自分の感覚的にもせいぜい高くても半額だろうという思いがあったので、意気揚々とリフォーム会社に金額交渉しに行きました。

 

将棋大家「見積もりありがとうございました。」

    「ホームページで御社のお仕事の一端を拝見させていただいて、是非ともお願いしたいとは思っているのですが・・・。お値段がちょっと高いかなという印象もあるのですが、いかがなものでしょうか。」

 

リフォーム担当A「いやいや。一つ一つ見積もりを出していますので、高いということはないですよ。」

 

社長B 「うちでリフォームをやったっていうのを全面に出したらどうですか?

    それなら集客に役立つと思いますよ。」

 

将棋大家 「それでも、例えば、壁紙とかの単価が平米2500円ってなってますが?それに広い部屋を一面この面積(1500平米)やるとしたら、割引とかあってもいいんじゃないですか。狭いところをやるよりは楽でしょうし。」

 

担当 A  「それは違います。細かいところは、サービスでもともとの値段でやってるだけで、広いところを値引きする理由にはなりませんね。」

 

将棋大家 「それでは、そもそもこの単価はどうにかなりませんか?もともと壁紙自体はまだ真新しいものが使われていて交換する必要がないものなんですよ。それに、部屋の入れ替わりなどに際してまた貼り替えなどをすることにもなるでしょうし。アパート用の壁紙の単価は、せいぜい平米1000円くらいじゃないですか?」

 

担当 A 「わが社では、入居者の安全を考えていい壁紙を使っているんです。」

 

将棋大家 「・・・(安全?)。」

 

将棋大家 「何れにしてもこの金額では無理です。」

 

担当A  「 ちなみにいくらぐらいをご希望ですか」

 

将棋大家 「御社にお願いしたいこともあるので、700万円くらいなら」

 

担当A  「とてもとても。端数くらいしか無理ですね。」

 

社長B  「そこをなんとかならないの、Aさん。」

 

将棋大家 (内心:社長がgoサイン出せばいいのではと思いつつ・・・)

    「銀行の融資金額が変わってしまって、明後日には金額を確定して

    本稟議に向け動き出さないと、決済に間に合わないんですよね。

    是非ともお願いしたいので、なんとかならないですか?」

 

社長B  「・・・。うちとしてもやりたいのですが、値引きは原則やっていないんですよ。まずは、銀行の方はなんとか通してもらってまた金額は相談するというのでは難しいですか?」

 

将棋大家 「(大幅な金額交渉は難しいと判断して)わかりました。

    また、ご連絡させていただきます。」

 

 銀行にお願いしていたリフォーム金額とは600万円の開きがあり、どうしたものだろうとつかの間途方にくれました。

 

 はてさて、どうなることやら。

 

まとめ

 あきらかなぼったくりと思って値段交渉に望みましたが、先方は自社のリフォームに自信を持っており、その対価として当然の値段設定と捉えているようでした。確かに建設会社も、ブランドにより値段が変わってくるのは理解できますが・・・。リフォームでそこまでブランド価値がつくのでしょうか?

 

 みなさんはいかがお考えですか?