サブリース物件を買った人の末路2

まいど!なにわのモノづくり大家です。

 

随分時間あきましたが、この買ったサブリース物件でえらいトラブルに巻き込まれまして大変なことになっていました。その話はおいおい書くとして、サブリース物件を買った人の末路の続編です~

 

実はこれ、今わたしが買主兼仲介で取り組んでいる物件なんです。どこのサブリースを買ったかは楽待の規約上言えませんが、最近よく思うんですよね~生きることは託すことなんだってことを!

 

さて、自分で買付を入れ、仲介業者も兼ねているので自分で物件調査をすることになりました。

 

こういったサブリース物件は建築時にサブリース会社がよく調べて、キッチリやっているので、物件調査であまり困ることはありません。どこぞのなんちゃらパレス的な物件は建築基準法を順守していなかったそうですが、少なくともこういった大手のサブリース物件は書類上はほとんど問題なく、境界や法令などの調査はすんなりといきます。

 

で、何が問題になったか!?

それは管理会社なんです。

 

サブリース物件の場合、管理会社はそのサブリース会社の子会社の管理会社です。

 

実際、物件管理自体はホントきっちりやってます。物件の賃貸管理、清掃状況など現場を見ればホントほれぼれするぐらい完璧です。

 

でも、サブリース契約は切れるとしても、管理の継続だけお願いしても98%管理契約を引き継いではくれません。

 

管理戸数を減らさないという意味でも、管理だけでもやってくれたらを思いますが、ここはサブリース会社のプライドか?ウチの場合も案の定断られました。それどころか、他の管理会社に任せたほうが客付けはいいと思いますって言われちゃいましたよ!

 

収益物件の物件調査の場合、管理会社と打ち合わせを詳しくやらないといけないのですが、サブリース物件の場合、管理をそのまま引き継いでくれないので、管理会社に問合せしてもホントいい加減なんですよね~

 

なかなか要求した資料が来ない、聞いたこと以外教えてくれない(役所もそうですが)、返事が二転三転する、、、

 

こんな感じで契約書重説を作る間際まで、いろんな問題がありました。

 

その中でも最大の問題は、最初に売主から聞いていたレントロールと実際は違うということです。

 

売主から聞いていたレントロールと実際の管理会社が入居者と契約している賃料は違うんです。

 

なぜかというと、サブリースの場合、最初の10年間はサブリース賃料一定なんですが、それはあくまでも想定賃料に対して一定なだけで、実際の賃料は年数の経過に伴い下がっていってるのです。そりゃそうですね。

 

でも、売主は想定賃料しか知らされておらず、物件売却時にはその想定賃料をもとに利回りを出します。実際の賃料は下がっていても売主は知らされておらず、当初聞いていたレントロールとは違ってくるのです。

 

まぁここは判明した時点で、実際のレントロールより低い!って価格交渉したりもできるわけですが。

 

そもそも、サブリース物件は転売することを想定しておらず、売主も管理会社も転売時の手続きをあまり知らないというのが実情のようですね。

 

まぁ、この管理会社とのやり取りは苦労しました。

 

サブリース管理会社との管理契約を解除するのに3カ月かかります。これは契約成立してから管理契約解除を申し出るので、実際の引き渡しは契約から管理契約が切れる3カ月後ですよ。

 

通常は管理費も賃料も売主と買主とで日割り清算しますが、サブリースの場合、管理費という概念がないので清算もできず、管理契約切替日を引渡し日にするしかありません。(ホントは違う方法もあるんでしょうけど)

 

いやぁ参った。

ということで、みなさんにお勧めするのはサブリース契約がついたままの物件は買わないほうがいいってことですよ!

 

ほな、さいなら!