画像は、近所の夜景

 

 

これまた、リアルタイムに実行中の話w

不動産管理法人を作って運営している投資家の人も多いだろうということで、参考になれば幸いなり。

2カ月前に、リーマンまさゆきは、区分マンションの自宅を売却し、不動産管理会社の役員社宅として賃貸住宅を法人名義で契約した。

この一連の対応で、どのくらいの経済効果があるのか、試算してみたので、コラムに書いてみる。

不動産投資をすると、個人でやるべきか、法人でやるべきか、なんていう話もよく聞くが、誰が何と言おうと、

1棟買って終了!という不動産投資でないならば、

継続的に不動産賃貸事業を営む気があるならば、

規模に関係なく、法人でやるべきの1択である

というのが、リーマンまさゆきの私見である。

理由は明確で、法人化のメリットは多々あるものの、それに対して、

デメリットは、設立費用、法人住民税(たしか、赤字黒字に関わらず年間6万円ぐらい)といった少額の費用面でのデメリットしかないからである。

ちなみに、メリットのほうは、多々あるメリットの中でも、不動産投資をするうえで、大きいのは、以下の3点。

1.減価償却処理の柔軟性
2.損金繰り越し処理(黒字の年に相殺できる)
3.経費化の許容範囲の大きさ

今回の役員社宅に住むというスキームは、数多ある3.の中の1つの手段ということである。

とはいえ、リーマンまさゆきは、税理士資格は保有していないので、アドバイス的なことは書けないので、自分の実態を、参考までにコラムに書いてみよう。

(税理士資格のない人による税務アドバイスは法律違反(^^;

とはいえ、家賃については、皆さんがイメージしやすいように、20万円と仮置きして計算してみる。正確な家賃は内緒w

実際のリーマンまさゆきの現住居の賃料は、20万円より、ずっと少ないw

ちなみに、自宅を、役員社宅ではなく、個人で借りている場合は、所得税の経費にもならず、もちろん、法人の経費にもならず、言葉は悪いが、まるまるただの無駄遣いとなる。

で、注意すべきは、豪華社宅認定をされるかどうか、という点。

まず大丈夫だろうが、99㎡を超えない住居に住む場合は、小規模な住宅に認定されるので、効果大。

100㎡以上や、プール付きとかwリッチな住居に住む場合は、ひっかかる可能性もあるので、要注意。

(担当の顧問税理士先生に確認してね)

で、リーマンまさゆきの賃貸する住居は、54㎡なので、立派な小規模な住宅w

これを、家賃20万と仮定して、計算してみる。

まずは、賃貸住宅の場合、オーナーから、その年の固定資産課税明細書を入手する必要がある。

そこには、以下の項目の具体的な数値が記載されている。

以下の、1.2.3.の合計が、国税庁が規定する役員社宅の役員負担額である。

1.(その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2%
2.12円×(その建物の総床面積(平方メートル)/(3.3平方メートル)) 
3.(その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22%

リーマンまさゆきの賃貸住宅のオーナーから貰った課税明細書に従って計算すると、以下の結果となった。

1. 33,610.-
2.  1,095.-
3. 20,284.-

合計 54,989.-

ということで、リーマンまさゆきの役員社宅の役員負担額は、ざくっと5万5000円である。

家賃の20万円のうち、残り、14万5000円は、法人の経費となるのである。

ということは、年間の法人負担額(100%損金)は、174万円。これが、法人の経費となる。

単純に考えて、本来、法人の税金対象となる174万円が損金となることで、税率を30%とすると、法人の支払うべき税金が、52万円ほど少なくなることになる。

これを、多いとみるか、少ないとみるかは、その人の資産状況次第な気もするが、一般的なサラリーマンにとって、普通に家賃を払うと100%個人負担になるものが、役員社宅にすることで、実質的に、4万円以上安い家賃で賃貸しているのと同じことになるのである。

わかりやすく言うと、家賃20万円なら、実質的な家賃が16万円になるということだ。

今回は、役員社宅の経済的効果を、リーマンまさゆきの実例で書いてみたが、法人には、役員社宅以外に、多様な経費化の手段があるのである。

というわけで、継続的に不動産賃貸事業を営む気があるならば、規模に関係なく、法人でやるべきの1択であるというのが、リーマンまさゆきの私見である。

今回のコラムは、久しぶりに、リーマン投資家のお役に立てるコラムになったかもねwww

 

なぁーーんて、調子よく、コラムの下書きを書き終えていたのだが、顧問税理士先生から、法人社宅の家賃について、計算結果のメールを受け取って、、、、

びっくり!

なんと、役員の個人負担分は、リーマンまさゆきの上記、試算結果の5分の1ほどの負担でよいとのこと!

ええええ、ってことは、上記の例でいえば、家賃20万円のうち、19万円近くを法人の経費化できるってこと!

マジか!それって、すごくね。そういえば、飲み会で知り合った大家のNさん(アケボノの婿養子w)も、1割負担だって言ってたかも、なんて思い出しつつ、顧問税理士からのメールを読み返してみると、、、、

おおおっ、集合住宅の場合、総面積に占める賃貸居住面積の割合で、査定額が決まるってことなのね!

その計算が、すっかり抜けていた(^^;

あやうく、間違いコラムを書くところだったよw

というわけで、築古で戸数の少ない集合住宅のフルリノベ物件を、法人契約で賃貸したのは、大正解ぢゃまいか!

 

かくも、法人化のメリットは、いろいろと大きいのである。

法人設立の初期費用と、年間の法人住民税なんて、瞬殺なのである。

ということを、改めて、理解したリーマンまさゆきであった。

(あやうく、間違ったコラムになるところだったというのは、内緒でよろしく)