こんばんは、将棋大家です。

 

 直近のコラムで多くの貴重なコメントを頂戴し、ありがとうございました。

残念ながら、すでにリフォーム会社は選定した後であったため貴重なコメントを生かしきれずに残念ですが、今後の糧にしたいと思います。

 

結論から言うと、1300万円→750万になりました。(他社で)

 

 甘いと言う意見が大半かと思いますが、決済期日が非常に近かったこと、個人で減価償却を考慮すると半額が税金還付として4年で戻ってくる算段が立つこと、本業も多忙を極めていたことなどからそのようにしました。

 

日程関係

    4月に売買契約を結んだため、融資承認期日が2日後に迫っていました。

内諾は得られていたものの、決済期日に間に合わせるには2日後までに本稟議に向け、融資金額(リフォーム金額の確定とその見積もり)を決定する必要がありました。通常は、融資期日は内諾が得られていれば日程は伸ばすことができそうですが、今回の仲介は非常にその能力が低く、その調整がつかないリスクがありました。

 

税金の還付

・本物件は、全所有者が数年前に2000万円弱をかけてリフォームしていることもあり、建物価格を約2000万円で設定しています。

・耐用年数が切れている木造

・個人で購入

・リフォーム代も付属設備以外のものは、本体価格の半額以下であれば、本体価格に合算して4年で償却が可能。

・本業の税率を考慮すると、建物価格の半分+リフォーム代の半分は4年で税金の還付もしくは支払う税金の節約効果が期待できる。

・つまり、リフォーム代が仮に700万円でも350万円は還付されるので実質350万円で実施できるとも考えられる。

 

 

リフォーム会社が決まるまでの葛藤

1300万円の見積もりをいただいたのは、融資承認期日の2日前でした。

・折しも水曜日で不動産関係の会社は休みが多いという不運。

・それに明日以降は、仕事で身動きが取れないので、実質今日1日でどうにかするならしないといけない状況でした。(あとから考えれば、リフォームを切り離してゆっくり決めた方が利口でした・・・。)

 

 まあ、1300万円のリフォーム代で融資をお願いしてもいいかなと思って、銀行に電話すると金額が増える分には問題ないと言う回答でした。

ただ、購入後の運営を考えると必要のないお金を借りるのは抵抗がありました。

 

 若干途方にくれた後、家のすぐそばにリフォーム会社があることを思い出し、ちょうど管理会社からも同社を勧められていたので、とりあえず歩いて行ってみることにしました。(徒歩2分)

 

 すると、当然の定休日。

 

 万事休すかと思いましたが、駐車場に社員らしき人がたまたまいて、事情を話すと担当ではないが、話を聞いて担当者につなぐことはできるとのことでした。早速、店内に案内してくれ、日程関係の問題を含め、事情を説明しました。

 その後、速やかに担当者に連絡してくれ、その日の夕方には担当者が家にきてくれる運びとなりました。

 

金額交渉

 そこで、事情を説明したのち、前リフォーム会社から頂いた見積もりを元に金額交渉に入りました。

 

将棋大家 「この見積もりどうですかね?

     幾ら何でも高すぎますよね。」

 

担当者C  「そうですね。非常にいい会社なんで、いい仕事はすると思いますが、ちょっと高いですね。」

 

将棋大家 「ちなみにいくらくらいならできそうですか。」

 

担当者C 「逆にいくらくらいがご希望ですか」

 

将棋大家 「融資を700万で申し込んでいるのでそのくらいで収まるといいな

     と考えていますが、いかがでしょうか。(いま考えるとこの一言が甘かったですね。もう少し、実際に想定される価格にさや寄せしていった方がよかったです。)」

 

担当者 「それならなんとかなると思います。早速、現地を確認させてもらって、すぐに見積もりを出しますね。」

 

将棋大家 「よろしくお願いします。」

 

 個人的には、リフォームの金額は400(〜500)万円くらいが妥当でそれ以上の部分は、初めての寄宿舎への用途変更の用心棒代と捉えていました。

 ただ、決済期日が差し迫っていたこと、他にもお願いできる会社のあても乏しかったこと、確実に用途変更を実施したいこと、減価償却を考慮すると実際の価格は半額?であること、本業が多忙であることを考えるとあまりに強気な金額交渉をする理由が乏しかったという事情があります。

 

 数日後には、見積もりを出してもらい、口頭での金額にほど近い金額を提示してくれました。

 

 ただ、最初のリフォーム会社の方が担当部署との折衝を進めてくれていること、用途変更への知識・理解が深いように感じられたため、再度最初のリフォーム会社にこの見積もり金額をぶつけてみました。

 

 一旦、社内で相談してから折り返すという返事だったので、もしかしたらこの金額近辺でやってくれるのかなという淡い期待もありましたが、結局は数日後にその金額では難しいという返事をいただきました。

 

 その返事をもらってから、安い金額を提示してくれたリフォーム会社と契約を結ぶ運びとしました。

 

 融資実行は結局翌月にずれこみましたが、なんとか売買契約はこじれずに実行できる運びとなり、現在に至っています。

 

 その後、建築士の方が寄宿舎への用途変更に必要な工事を確認してくれていますが、会社側が当初想定していなかった工事が発生していますが、その契約の中でやってくれることになっています。

 

 恐らく、今後も多少そんなことが用途変更の前にはあり得るのかと考えています。その際に、先方の会社にも利益が十分に残る形になっていれば、対応してもらいやすく、トラブルになりにくいのかと考えています。

 その時こそやや高めの金額での契約が役立つものと考えています。

 

 

 まとめ

 諸般の事情を加味して、多少不本意ながらも金額交渉をして当初の金額からは550万円安い約750万円でリフォームをすることにしました。

 自分の交渉能力の低さ、経験値の低さ、知識の少なさを露呈するようなコラムでお恥ずかしい限りですが、兼業の大家の実践コラムということでお許しください。(壁紙の品番に関しては、現所有者に問い合わせています。場合によってはやり直さなくても済む可能性も…。)

 

 また鋭意シェアハウスの立ち上げ、運営に必要な施策を行なっていきたいと思いますのでよろしくお願いします。