前回の反省

前回のコラム「楽待編集部戸建投資のインタビュー記事について」

では、人生初の取材体験を紹介いたしました。

 

取り上げていただきまことにありがとうございます。

 

楽待編集部殿にはぜひ次回の企画として、

明後日キララさんか紗倉ナマさん

あたりと対談企画をお願いしたいです。

 

では本題に入ります。

ロジカル博士と私はともども、オーナーチェンジ戸建には要注意だとの見解です。

 

私のオーナーチェンジの見解を紹介します。

 

オーナーチェンジ戸建のメリット

戸建投資を検討される方で特に初心者の方は、戸建ってリフォームが大変そう、入居付けどうしたらいいかよくわからん。

 

じゃあすでに入居者がいる物件買えばいい！

人が住んでるしそこまで状態悪くないはず！

 

と考えて購入する方もいると思います。

 

すでに入居者がいるということは、家賃がすぐ入ります。

これってすごくいいですよね。

 

ボロ家を買って、再生して、客付けするこれって結構手間です。

ショートカット出来たらいいです。

アパートは基本的に全空は稀でオーナーチェンジで買うので、その感覚でいる方は多いと思います。

 

しかし、私はオーナーチェンジは買ったことないです。

まず、一般的なオーナーチェンジ戸建のリスクを紹介します。

 

オーナーチェンジ戸建のリスク

大きく３つのリスクがあります。

１　物件状態

入居中のため、物件を見ずに買うことになるため、想像以上に物件状態が悪く入居中にトラブルがあったり、退去後多額の改修費が発生する可能性があります。

そもそも状態がいい家は実需で売りますので、大抵はハズレ物件でしょう。

 

２　入居者

家賃保証が入っていない、滞納やその他トラブルなど問題がある入居者がいるなどの可能性があります。

一番ありそうな気がするのは、早々の退去です。

ひどいと偽装入居者を入れて高値売却を考える人もいると思います。

アパートではよくあるそうですが、戸建でもそういう話はたまに聞きます。

 

３　家賃下落

相場よりも高い家賃で入居していることが往々にしてあります。

つまりそれは、退去後家賃を下げる必要があります。

 

これらがよく想定される一般的なオーナーチェンジ戸建のリスクです。

 

大津の買わない理由

私は別に先程の３つのリスクは大したリスクだとは思ってません。

 

不動産は価格だと思っています。

 

結局は不動産投資に限らず、すべての投資は実際の価値より安く買うことが非常に大事だと考えてます。

 

その点、オーナーチェンジはすごく高いと思っています。

私は戸建は簡単に分けると、３つの価格があります。

実需物件価格＞オーナーチェンジ価格＞ボロ物件

 

となっております。

 

つまり、ボロ物件を再生して、

収益物件にする方が格安に買うことが出来るので利回りが出ます。

 

また仮に利回りが同じだとしても、リフォーム終わって実需転売も可能な再生済み戸建とオーナーチェンジで危険満載な戸建どちらがいいでしょうか。

 

だから私はオーナーチェンジ戸建は買いません。

 

また所有する戸建はオーナーチェンジでは基本は売却しません。

実需の方が高く売れるからです。　

ただし、テラスハウスなど収益物件の方が高く売れるまたは価格が変わらなそうな物件はオーナーチェンジで売却もありだと思ってます。

 

買ってもいいオーナーチェンジ戸建

私はオーナーチェンジ戸建は買ったことはないですが、価格さえ合えば買います。

 

すごく簡単です。

 

ボロ物件と同じ価格で買えばいいんです。

 

入居中の家賃ではなく、現在の相場家賃で期待する利回りが出るのかを計算したら、投資していい金額がわかります。

人が住めるレベルなので、１００万見ればお釣りがくるので、差し引けばいいのです！！

 

その金額で買えれば全然アリだと思います。当面は家賃が入りますし、いいと思います。

 

別に再生とか客付けってそこまで大変じゃないですよ。

 

ですので、私はすでに入居者がいることにほとんど価値を感じないので、自分でやったらいいと思ってますので、ボロ物件価格＋ADや空室分で１０万がマックス上乗せだと考えてます。

 

ただ、

私も含めて戸建投資家はその価格では売りません。

 

前、融資ドタキャンのコラムを書いた時に戸建売ってもらえませんかと連絡が来ましたが、私の提示額が高すぎたみたいで、儲けすぎちゃうかと言われました。

私は実需価格でしか売りません！！

 

ピンチはチャンスだと思いましたが、ノーマネーで残念です。

※俺をハイエナ出来ると思うなよ。

 

実際収益専門の不動産サイトを見てても、オーナーチェンジ戸建は高すぎるなと思います。

具体的な物件を出して、説明したかったのですが、アカウント消される可能性があるので、諦めます。

滋賀の私が知っている投資家がオーナーチェンジで売りに出している高利回りな戸建を例に出したかったのですが、残念です。

 

まとめ

投資家は基本楽して稼ぎたいから、投資してる方が多い気がします。

私も秒速で億を稼ぐ翼な男になりたいです。

 

しかし、

そんなに不動産投資は甘くないです。

 

オーナーチェンジ戸建をそこそこいい値段で買おうとしている方は初心者で再生するのしんどいな、客付け出来る自信ない方が多いイメージがあります。

 

つまりすぐ家賃入るし、楽して儲けたいからオーナーチェンジではないでしょうか？！

※大津は偏見の塊です。

 

しかし、そんな戸建ては割高です。

 

何よりも一番問題なのは、

再生・客付のノウハウがない方が戸建投資をする

ということが問題です。

ロジカルさんのインタビューで述べておりましたが、前オーナーが４５０万でオーナーチェンジで買った戸建は退去後の状態がかなり悪くそれを７０万円で買われたそうです。

結局知識がないとオーナーチェンジで買っても再生と客付け出来なければ、利益残せません。

ロジカルさんにハイエナされます。

 

気軽に誰でも稼げます！

そんなことは絶対にないです。

 

不動産投資の世界で生き残るには、

１００の精神力

１００の知識

１００の知恵

１００の努力

が必要です。

 

それらを兼ね備えた伝説の大投資家

滋賀国六将

「玉騎大将軍」

はまさに完璧な時代を築き上げた。

 

玉騎大将軍の伝説の矛(高圧洗浄機)と遺志(ISHI)を受け継ぐ

男、大津は、

大投資家を目指して、

今日もボロ戸建を探します。

 

 

※このコラムは下僕から大将軍を目指す大津の物語です。